Grundsatzbeschluss – Konzeptvergabeverfahren von städtischen Grundstücken an gemeinschaftliche Wohnbauprojekte

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Anlage 2 
Aufgaben der Empfehlungskommission 
Das Konzeptvergabeverfahren gliedert sich eine vorbereitende Phase, die eigentli-
che Bewerbungs-/ Auswahlphase, sowie die abschließende Options- /Realisierungs-
phase. In allen Projektphasen erfolgt eine Begleitung hinsichtlich der spezifischen 
Fragestellungen zu gemeinschaftlichen Wohnbauprojekten durch die Wohnungsbau-
leitstelle (Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte). In der Bewerbungs- und 
Auswahlphase fungiert sie als Geschäftsstelle der Empfehlungskommission und ist 
damit inhaltlich federführend. 
Kernstück des Vergabeprozesses an eine Baugemeinschaft ist die Bewertung der 
eingegangenen Bewerbungen durch eine Empfehlungskommission auf Grundlage 
von (in der Ausschreibung) definierten Anforderungen und Zielen. Anhaltspunkte für 
die Entscheidungsfindung sind, neben spezifischen Kriterien des jeweiligen Grund-
stücks, städtische Programme und Prozesse, ergänzt um allgemeine Querschnitts-
themen, wie Baukultur (Architektur und Städtebau), Klimaziele, Inklusion und al-
ternde Gesellschaft, soziale Teilhabe, sowie Spekulationsverhinderung. 
Eine Bepunktung durch eine Matrix ist nicht vorgesehen, vielmehr soll durch die of-
fene Ausschreibung eine Vielfalt an Projektideen ermöglicht werden. Die jeweiligen 
inhaltlichen Schwerpunkte werden mit den beteiligten Fachämtern abgestimmt. Die 
Einstiegsschwelle in den Bewerbungsprozess wird bewusst niedrig gehalten, ver-
schiedene Themen und Ziele (ergänzt um wenige Muss-Kriterien) werden hierzu 
über Leitfragen abgefragt. Die Vergabe erfolgt zu einem Festpreis, ein Preiswettbe-
werb ist nicht vorgesehen. 
Die Empfehlung für den Zuschlag erhält die Baugemeinschaft, die die Kriterien insge-
samt am besten erfüllt, ein nachvollziehbares Konzept einreicht und mit ihrer Darstel-
lung überzeugt. Um maximale Transparenz im Vergabeprozess zu ermöglichen, 
kann auf Wunsch der abgelehnten Bewerber eine Nachberatung durch die Bera-
tungsstelle erfolgen. Die Bestandteile aus dem Bewerbungskonzept der Baugemein-
schaft, die bewertet und zum Zuschlag geführt haben, werden in den Erbbaurechts-
vertrag aufgenommen und in der Umsetzung begleitet, geprüft und bei Nichtumset-
zung mit Vertragsstrafen sanktioniert. 
Empfehlungskommission (Beirat): 
Das Vorgehen die Vergabeempfehlung durch eine Kommission herbeizuführen, ori-
entiert sich an planerischen Qualifizierungsmaßnahmen (Richtlinien für Planungs-
wettbewerbe (RPW 2013), hier im Besonderen an der Arbeitsweise des Preisge-
richts. Die Empfehlungskommission für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte bewertet 
die eingegangenen Entwürfe mit eigener Kompetenz und tritt somit als unabhängiger 
Berater des Auslobers, hier der Stadt Köln auf. Sie spricht eine Vergabeempfehlung 
mit Reihenfolge der Bewerber aus, die Entscheidung verbleibt beim LiA/ Rat, mit Vor-
beratung StEA und UA Wohnen. Die Aufwendung für eine Sitzung der Empfehlungs-
kommission belaufen sich auf ca. 8.000 EUR und können aus dem bestehenden 
Budget der Wohnungsbauleitstelle gezahlt werden. 
Die Empfehlungskommission setzt sich zusammen aus Fachexperten und Politik  
(Fachausschuss und BV).

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Fachkommission  Vertretung 
Dezernat Vl 
Planen und Bauen 
der/die Beigeordnete Leitung Wohnungs-
bauleitstelle 
Dezernat VIII 
Klima, Umwelt, Grün und Liegen-
schaften 
der/die Beigeordnete Amtsleitung 23 
Fachberatung gemeinschaftliche 
Wohnbauprojekte 
Mitarbeiter*in einer 
Beratungsstelle be-
nachbarter Groß-
städte 
(Bsp.: Frankfurt, 
Aachen, Münster) 
Mitarbeiter*in einer 
Beratungsstelle be-
nachbarter Groß-
städte 
(Bsp.: Frankfurt, 
Aachen, Münster) 
Gestaltungsbeirat Stadt Köln ein Mitglied des Ge-
staltungsbeirats 
ein Mitglied des Ge-
staltungsbeirats 
bei Bedarf: Fachexpert*in zu der in-
haltl. Zielsetzung der Ausschreibung  
N.N. N.N. 
Expert*in für gemeinschaftliche 
Wohnprojekte (z.B. Vertreter*in aus 
realisierten Wohnprojekten in Köln) 
Expert*in  Expert*in 
Politik /LiA 
(Sprecher der Fraktionen) 
 Vertretung /BV 
CDU   
Grüne   
SPD   
Die Linke   
FDP   
Volt   
Experten ohne Stimmrecht 
(ein Vertreter von:) 
 Vertretung 
MitStadtZentrale Leiter*in 
 
Stellvertreter*in 
Büro für gemeinschaftliche Wohnbau-
projekte 
Leitung WBL Sachbearbeiter*in 
Büro für gemein-
schaftliche Wohn-
bauprojekte 
Amt für Liegenschaften und Kataster Abteilungsleitung 
Liegenschaften, 
Sachgebietsleitung/ 
Teamleitung 
nach Bedarf: Expert*innen aus der 
Fachverwaltung zu Klima, Mobilität, 
Stadtplanung, Denkmalpflege, Woh-
nen etc. 
  
Stadtplanungsamt Teamleitung Bezirksplaner*in 
Bauaufsichtsamt Abschnittsleitung Sachgebietsleitung

Anlage 1 
Konzeptvergabeverfahren für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte       
 
 
 
 
Ablaufschema

Aufgaben und Meilensteine 
 
Phasen Aufgaben und Meilensteine 
 
Beratungsstelle für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte Grundstückseigentümer 
WBL Büro für gemeinschaftliche 
Wohnbauprojekte  MSZ MitStadtZentrale  23 
vor dem Verfahren 
1 Info, Beratung, 
Flächen allgemein 
Implementierung des Themas in 
Verwaltung, Projektentwicklung und 
Politik 
Vorankündigung der Ausschreibung  
Beratung des Büros für 
gemeinschaftliche Wohnbauprojekte 
Grundstücksbereitstellung und Klärung der 
grundstücksbezogenen Voraussetzungen  
2 
Vorbereitungs-
phase 
grundstücksbezogen 
Machbarkeitsstudien zu spezifischen 
Fragestellungen zu gemeinschaftlichen 
Wohnbauprojekten, inhaltliche 
Zulieferung zur Ausschreibung 
Information und Beratung von 
Interessierten, Meldestelle  
politscher Beschluss  
Erstellen und Veröffentlichung der Ausschreibung  
(Exposé) 
Konzeptvergabeverfahren  
3 
Bewerbungs-
phase 
Geschäftsstelle Empfehlungs-
kommission, Koordination des 
Auswahlverfahrens, ink l. Rückfragen, 
Organisation der Vorprüfung 
Unterstützung in der Koordination  
und Kommunikation 
Eingang der Bewerbungen 
4 Auswahlphase 
Vergabevorschlag Fachliche Beratung der 
Empfehlungskommission, 
Nachberatung von abgelehnten 
Bewerbergruppen 
politischer Beschluss  
nach der Verfahren 
5 Anhandgabe-/ 
Optionsphase 
Verwaltungslotse Begleitung der Baugemeinschaften  Vertragsabschluss Notar  
6 Realisierungs-
phase 
Qualitätssicherung Projektabschluss  Monitoring, Nachbegleitung, 
Kontaktpflege zu umgesetzten 
Projekten 
Überwachung und Geltendmachung der vertraglich 
vereinbarten Entwicklungsziele

Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/3 
 
Vorlagen-Nummer 
 4107/2023 
Freigabedatum 
18.03.2024  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Grundsatzbeschluss – Konzeptvergabeverfahren von städtischen Grundstücken an 
gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (Ergänzung zum Grundsatzbeschluss 1775/2016  
zur Vergabe städtischer Grundstücke, Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe 
nach Konzeptqualität) 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat stimmt dem Konzeptvergabeverfahren von städtischen Grundstücken an gemein-
schaftliche Wohnbauprojekte (Baugemeinschaften) im Grundsatz zu. Diese Vorgehensweise 
ergänzt den Beschluss 1775/2016 (Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer Grundstü-
cke, Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe nach Konzeptqualität) durch die spezifi-
schen Regelungen für die Vergabe an gemeinschaftliche Wohnbauprojekte. Die angefügten 
Anlagen erläutern die Vorgehensweise. 
 
Alternative: 
Wie im Beschluss 1775/2016 - Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) Grund-
satzbeschluss zur Vergabe städtischer Grundstücke, Erweiterung der Vergabearten um die 
Vergabe nach Konzeptqualität – beschrieben, erfolgt die Vergabe als Einzelfallentscheidung 
orientiert an grundstücksbezogenen Wertungskriterien.  
 
 
Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 
Liegenschaftsausschuss 22.04.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 02.05.2024 
Rat 16.05.2024

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
Begründung: 
Im Frühjahr 2022 hat die Beratungsstelle für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte ihre Arbeit 
aufgenommen. Sie verfolgt das Ziel, die Rahmenbedingungen für gemeinschaftliche Wohn-
bauprojekte (Baugemeinschaften) zu verbessern und weitere Potenziale zu erschließen. Die 
Beratungsstelle besteht aus dem städtischen Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte 
innerhalb der Wohnungsbauleitstelle (WBL) und einer externen von der Stadt Köln finanziell 
geförderten Kooperationspartnerin. Hierbei handelt es sich um die unter dem Dach des Hau-
ses der Architektur Köln (hdak) ebenfalls neu gegründete MitStadtZentrale (MSZ). Diese bie-
tet Unterstützung für interessierte Personen in Form von niedrigschwelligen Beratungs- und 
Vernetzungsangeboten, wie zum Beispiel Erstberatungen zum Gruppenaufbau und möglichen 
Rechtsformen. Das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte hingegen hat eine Lotsen- 
und Koordinierungsfunktion innerhalb der Stadtverwaltung inne, aktiviert kommunale wie pri-
vate Flächen, begleitet Vergabeverfahren für Grundstücke und setzt sich für die Projektreali-
sierung ein. 
Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte zeichnen sich dadurch aus, dass die Realisierung der 
Projekte durch die zukünftigen Bewohner mit dem Ziel erfolgt, nachbarschaftlich in Gemein-
schaft zu wohnen. Der partizipative Ansatz in der Planung zur bedarfsgerechten Entwicklung 
des Wohngebäudes ist dabei ebenso relevant, wie das gemeinschaftlich orientierte Konzept in 
der Umsetzung. Die Beschäftigung der zukünftigen Bewohner weit vor dem Einzug mit dem 
Projekt und die vielfältigen Angebote auch für die neuen Nachbarn ermöglicht somit Strahl-
kraft ins Quartier. Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte sind ein wichtiger Baustein in der Köl-
ner Wohnraumversorgung. 
Diese Zielsetzungen finden sich auch in dem Zielgerüst der Kölner Perspektiven 2030+, hier 
in den Leitsätzen „Köln sorgt für kompakte und lebenswerte Quartiere“ sowie „Köln sorgt für 
Bildung, Chancengerechtigkeit und Teilhabe“. Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte unterstüt-
zen die Ziele „Köln sichert und entwickelt seine Veedel zu Zentren des gemeinschaftlichen Le-
bens“ und auch „Köln sorgt für bezahlbaren Wohnraum und vielfältige Wohnformen“. 
Die besondere Form der Projektentwicklung durch die künftigen Baugemeinschaften erfordert 
eine spezifische Anpassung des Vergabeverfahrens. Mit der inhaltlichen Federführung setzt 
das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte die Bündelung aller städtischen Kompeten-
zen zu gemeinschaftlichen Wohnbauprojekten in der neuen Beratungsstelle um. 
Das modifizierte Vergabeverfahren der vom Amt für Liegenschaften und Kataster zur Verfü-
gung gestellten städtischen Grundstücke folgt einem Prozess mit drei Hauptphasen (Vorberei-
tungsphase, Bewerbungs-/ Auswahlphase und dem Zeitraum nach der Grundstücksvergabe). 
Die Vergabeentscheidung wird durch eine fachliche Empfehlungskommission vorbereitet, die 
die eingereichten Bewerbungen bewertet und eine Bewerberreihenfolge empfiehlt. Eine Be-
punktung durch eine Matrix ist nicht vorgesehen, vielmehr soll durch die offene Ausschreibung 
eine Vielfalt an Projektideen ermöglicht werden. Die Vergabe erfolgt zu einem Festpreis, es 
erfolgt kein Preiswettbewerb. Der Vergabevorschlag wird dem Liegenschaftsausschuss durch 
das Amt für Liegenschaften und Kataster zum Beschluss vorgelegt. (siehe Anlagen) 
Von dieser geänderten Vorgehensweise unberührt bleibt die Entwicklung sozialer und innova-
tiver Wohnformen in der Zuständigkeit des Amtes für Wohnungswesen. Hauptaufgabe dieses 
Bereiches ist die Initiierung und Entwicklung von Wohnprojekten für Menschen mit Wohn-
hemmnissen und/oder in besonderen Lebenslagen, die auch innovative Ansätze für neue 
Wohnkonzepte beinhalten können.

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Erkenntnisse aus dem Clouth-Quartier 
Das bisher wichtigste Kölner Projekt mit Baugemeinschaften wurde im Clouth-Quartier reali-
siert. Das Gebiet in Köln Nippes wurde von der Stadtentwicklungsgesellschaft moderne stadt 
entwickelt. In zentraler Lage konnten zehn Baugruppen Wohnprojekte realisieren. In diesem 
zweijährigen, vom hdak strukturierten und moderierten Prozess, wurden die Anforderungen 
von einer ersten formalen Prüfung bis zur Vorlage eines differenzierten Raumprogramms stu-
fenweise erhöht, bis eine unabhängige Jury aus den zahlreichen Bewerbergruppen acht (plus 
zwei Nachrücker) ausgewählt hat. 
Um dieses Vergabeverfahren an Baugemeinschaften zu reflektieren und Handlungsempfeh-
lungen für weitere Konzeptvergaben in Köln zu erhalten, hat die Wohnungsbauleitstelle (Büro 
für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte) im März 2023 einen moderierten Erfahrungsaus-
tausch durchgeführt. Beteiligte Akteure dieses Termins waren Vertreter von Projektentwick-
lung moderne stadt, Verfahrensbetreuung, Architekten, Bewohnern, MitStadtZentrale, dem 
Amt für Liegenschaften und Kataster und der Wohnungsbauleitstelle. Die Teilnehmenden des 
Workshops haben mit ihren unterschiedlichen Akteursperspektiven zu zahlreichen Erkenntnis-
sen beigetragen, aus denen Empfehlungen für Strategien und Instrumente für zukünftige Kon-
zeptvergabeverfahren an Baugemeinschaften, insbesondere am Beispiel des Deutzer Hafens, 
hervorgingen. Im Anschluss daran fanden umfangreiche verwaltungsinterne und dezernats-
übergreifende Abstimmungen statt. Das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte und die 
MitStadtZentrale sind in ständigem Austausch mit Beratungsstellen weiterer großer Kommu-
nen zu Konzeptvergabeverfahren an Baugemeinschaften. 
Auf Grundlage dieser Reflektionen, insbesondere des Konzeptvergabeverfahrens im Clouth-
Quartier, wird ein Verfahrensvorschlag zur Vergabe der städtischen Grundstücke vorgelegt 
(siehe Anlagen). 
Fazit 
Mit der Geschäftsstelle der Empfehlungskommission „Vergabe an gemeinschaftliche Wohn-
bauprojekte“ und dem neuentwickelten Ablaufschema übernimmt die WBL (Büro für gemein-
schaftliche Wohnbauprojekte) zukünftig die inhaltliche Federführung des transparenten Ver-
fahrens und fördert somit die Entwicklung von Gemeinschaften, die selbstgenutzten Wohn-
raum errichten möchten. (siehe Anlage 1, Phase 3 und 4) 
Es wird angestrebt, auch bei Wohnungsbauprojekten auf nichtstädtischen Liegenschaften, ein 
wiedererkennbares Verfahren zu etablieren, hier unterstützt die Wohnungsbauleitstelle ge-
meinsam mit der MitStadtZentrale beratend. Die regelmäßige und konsequente Durchführung 
von Konzeptverfahren in neuen Entwicklungsgebieten mit einem wiedererkennbaren Verfah-
ren trägt insgesamt dazu bei, dass sich die Anzahl dieser Projekte mit Quartierrelevanz in 
Köln weiterentwickelt. 
Diese Vorgehensweise ist besonders relevant für die Realisierung von gemeinschaftlichen 
Wohnbauprojekten in zukünftigen Entwicklungen städtischer Flächen (Großprojekte). 
Relevante Beschlüsse und Mitteilungen: 
 Beratungsangebote der Beratungsstelle für gemeinschaftliche Wohnformen gemäß 
Beschluss AN/1148/2019 
 Beratungsstelle für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte gemäß Mitteilung 3745/2021 
 Konzeptvergabeverfahren gemäß Beschluss 1775/2016, Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen (StEK Wohnen) Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer Grundstücke 
Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe nach Konzeptqualität gemäß Be-
schluss 1775/2016 
 Erbbaurecht gemäß Beschluss 1304/2020, Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei 
der Veräußerung städtischer Grundstücke 
Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau gemäß Beschluss 
1304/2020 
 
Anlagen