Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogen Bebauungsplanverfahrens und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Arbeitstitel: Gartenweg in Köln-Porz-Zündorf

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
N
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Gartenweg
in Köln - Porz - Zündorf
Anlage 1Stadtplanungsamt
0 10050 150 300 Meter

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 
 0600/2026 
Freigabedatum 04.03.2026 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogen 
Bebauungsplanverfahrens und zur Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung, Arbeitstitel: Gartenweg in Köln-Porz-Zündorf  
Beschlussorgan 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 
  
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet, das die Flurstücke 8, 9 und 10 mit der Flurnummer 5 der Gemarkung Nieder-
zündorf in Gänze sowie Teile der Flurstücke 710 und 812 mit der Flurnummer 6 der 
Gemarkung Niederzündorf umfasst und im Süden an die Wohnbebauung des Garten-
wegs Nummer 48 bis 54 sowie das Schulzentrum Heerstraße grenzt —Arbeitstitel: 
Gartenweg in Köln-Porz-Zündorf— aufzustellen mit dem Ziel, Wohnraum im Geschoß-
wohnungsbau unter Anwendung des kooperativen Baulandmodells sowie eine vollsta-
tionäre Pflegeeinrichtung festzusetzen; 
 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung 
eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans; 
 
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB nach Modell 1 (Aushang). 
 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 23.04.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 07.05.2026

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Anlass und Ziel der Planung 
 
Die Vivawest Wohnen GmbH, Gelsenkirchen (Vorhabenträgerin) hat mit Schreiben vom 
20.01.2026 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 
12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Ziel gestellt, eine Wohnbebauung sowie eine 
vollstationäre Pflegeeinrichtung festzusetzen. 
 
Das Plangebiet wird derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche sowie Fuß und Radweg genutzt 
und befindet sich unmittelbar angrenzend an den Siedlungsbereich Zündorfs, die Trasse der 
Stadtbahn der Linie 7 und im Übergang zum offenen Landschaftsraum. Aufgrund der sehr gu-
ten Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr, der guten Erschließungssituation via 
bestehender Anschlüsse am Gartenweg sowie der Zentrennähe eignet sich die Fläche für die 
kurzfristige Schaffung von Wohnraum und Pflegeplätzen. Die Fläche ist deshalb im Woh-
nungsbauprogramm 2015 als Potenzialfläche für den Wohnungsbau erfasst.  
 
Die Vivawest Wohnen GmbH beabsichtigt auf der Plangebietsfläche mit der Größe von rund 
1,7 ha (vgl. Anlage 2), den angrenzenden Siedlungsraum mit Geschosswohnungsbau mit 
circa 150 Wohneinheiten sowie einer Vollstationären Pflegeeinrichtung zu ergänzen. Die Vor-
habenträgerin verfügt über die notwendigen Grundstücke und hat die Absicht, die neue Wohn-
bebauung im eigenen Bestand zu halten, um langfristig Wohnraum zur Miete zur Verfügung 
zu stellen. Die vollstationäre Pflegeeinrichtung wird voraussichtlich mit einer entsprechenden 
Trägerin oder einem Träger realisiert werden. 
 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu schaf-
fen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan soll als vorha-
benbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB im Regelverfahren inklusive Umweltbe-
richt aufgestellt werden.  
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiet als "Wohnbaufläche" dargestellt. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann demnach aus dem Flächennutzungsplan entwi-
ckelt werden. 
 
 
Kooperatives Baulandmodell und Köln-Katalog 
 
Für das Vorhaben findet das Kooperative Baulandmodell in seiner Fassung der Bekanntma-
chung vom 10.05.2017 Anwendung. Die Anwendungszustimmung der Vorhabenträgerin mit 
Datum 20.01.2026 zum Kooperativen Baulandmodell (KoopBLM, Fassung 2022) liegt vor. 
 
Für das Plangebiet wird gemäß den Bestimmungen des Kooperativen Baulandmodells im wei-
teren Verfahren ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt. Dieses soll ermitteln, wie der vor-
handene Siedlungsraum vor dem Hintergrund der Anforderungen an einen sparsamen Um-
gang mit Grund und Boden, der Schaffung von möglichst viel Wohnraum und unter Anwen-
dung des Köln-Katalogs städtebaulich verträglich und angemessen ergänzt werden kann. Da-

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bei werden neben Geschosswohnungsbau mit circa 150 Wohneinheiten und der vollstationä-
ren Pflegeeinrichtung, öffentliche Grün- und Spielflächen sowie private Grünflächen so anzu-
ordnen sein, dass lärmintensivere Nutzungen aus dem Umfeld wie die Stadtbahn oder die 
Vereins-Sportanlagen ebenso in Einklang mit der Nutzung gebracht werden wie der Übergang 
in den offenen Landschaftsraum als Naherholungsgebiet für die Zündorfer Bevölkerung. 
 
Mit dem vorliegenden Planungskonzept (als Testentwurf) wird eine Quartiersdichte von 1,1 
erreicht und damit die Mindestdichte der Äußeren Stadt überschritten. Um die baulichen Dich-
ten in der Äußeren Stadt zu erhöhen, ist bei der Entwicklung neuer Quartiere ein wesentlich 
höherer Anteil an Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau erforderlich. Zusätzlich se-
hen die Vorgaben des Köln-Katalogs in der Äußeren Stadt eine Nutzungsmischung von min-
destens 15 % vor. Neben der gewünschten Wohnnutzung soll demnach eine weitere Nutzung 
im Quartier untergebracht werden. Am Standort Gartenweg kann die Nutzungsmischung über 
eine vollstationäre Pflegeeinrichtung erreicht werden. Um diese Nutzung städtebaulichen zu 
integrieren – und gleichzeitig dem angespannten Wohnungsmarkt und einem hohen Wohn-
raumbedarf in der Stadt Köln gerecht zu werden – liegt die geplante Quartiersdichte deutlich 
über den Mindestanforderungen. 
 
Die Zieldichte des Köln-Katalogs wird im Qualifizierungsverfahren berücksichtigt. Die Bau-
masse wird sich an den im Köln-Katalog formulierten Zielvorgaben orientieren. 
 
Erschließung 
 
Eine Erschließung der Gebäude erfolgt über den Gartenweg, der zu diesem Zweck weiter gen 
Norden ausgebaut werden muss. Eine sehr gute fußläufige Erreichbarkeit der ÖPNV-Halte-
stellen ist über den Gartenweg gegeben. Die Wohnanlage soll über eine ausreichende Anzahl 
an PKW- und Fahrradstellplätzen verfügen. 
 
 
Verfahren 
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 
BauGB ist auf Basis der erarbeiteten städtebaulichen Planungsvarianten im Zeitraum 
24.11.2025 bis zum 16.01.2026 durchgeführt worden.  
 
Das Qualifizierungsverfahren wird unter Beteiligung des Ausschusses für Stadtentwicklung 
und regionale Zusammenarbeit und der Bezirksvertretung Porz in enger Abstimmung mit der 
Stadt Köln geführt. Die Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange fließen in die Aufgabenstellung zum Qualifizierungsverfahren ein.  
 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB wird auf Grundlage 
des Nutzungsprogramms erfolgen. Die Ergebnisse sollen ebenfalls in die Aufgabenstellung 
des Qualifizierungsverfahrens einfließen. 
 
Die Notwendigkeit zur Errichtung einer Kita orientiert sich an den zu erwartenden Einwohnern 
im Plangebiet und wird im Laufe des Planverfahrens ermittelt. Die Planungskosten sind von der 
Vorhabenträgerin zu übernehmen. Aufgrund der bestehenden Grundschulkapazitäten im Stadt-
teil Zündorf löst das Vorhaben zunächst keinen Mehrbedarf an Schulplätzen aus. Auch für den 
Übergang in die Sekundarstufe I stehen im Stadtbezirk Porz und im gut erreichbaren Stadtbe-
zirk Innenstadt ausreichend Plätze zur Verfügung. 
 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
Die Umsetzung des Bebauungsplans hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Kli-
maschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Das Bebauungs-
planverfahren fällt unter die Anwendung der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. Im 
weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen zur Einhaltung der An-
forderungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft. Nach den gesetzlichen Vorgaben findet

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eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden verschiedene Umweltgutachten erstellt 
 
Anlagen 
Anlage 1: Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
Anlage 3: Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept

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Anlage 3 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
Erläuterungen zum Planungskonzept 
Arbeitstitel: Gartenweg in Köln-Porz-Zündorf 
 
 
 
1.  Anlass und Ziel der Planung 
 
Aufgrund eines anhaltenden Bedarfs an zusätzlichen Wohnungen im Kölner Stadtge-
biet ist die Stadt Köln bestrebt, gut erschlossene Flächen für den Wohnungsbau nutz-
bar zu machen. Bereits im Wohnungsbauprogramm 2015 der Stadt Köln aus dem Jahr 
2007 ist die hier gegenständliche Fläche südöstlich des Gartenwegs in Köln-Porz-Zün-
dorf als Potenzialfläche für den Wohnungsbau erfasst.  Neue Wohneinheiten sollen 
entsprechend der Leitlinien des „Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen“ der Stadt Köln 
aus dem Jahr 2014 dabei insbesondere in Form von Mehrgeschosswohnungsbau ent-
stehen. 
Einen wichtigen Beitrag zur Deckung des hohen Bedarfs an Wohnungen  gemäß der 
Zielvorgaben der Stadt Köln leistet die hier vorgesehene Planung. Die Vivawest Woh-
nen GmbH beabsichtigt auf der Plangebietsfläche, die bestehenden Ein- und Mehrfa-
milienhäuser am Gartenweg durch eine zusätzliche Wohnbebauung zu ergänzen. Die 
Nachverdichtung soll in Form von mehrgeschossigen Baukörpern erfolgen. Die Viva-
west Wohnen GmbH als Vorhabenträgerin verfügt über die notwendigen Grundstücke 
und hat die Absicht, die neue Wohnbebauung im eigenen Bestand zu halten, um lang-
fristig Wohnraum zur Miete zur Verfügung zu stellen. Zusätzlich zum Geschosswoh-
nungsbau soll auf der Fläche eine vollstationäre Pflegeeinrichtung entstehen, um die 
bestehenden Defizite in diesem Sektor auszugleichen und zusätzlich zum neu entste-
henden Wohnraum einen Mehrwert für Zündorf zu bieten. Die Nutzungsmischung soll 
der Eigenart eines Allgemeinen Wohngebiets entsprechen.  
Es ist geplant, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Absatz 2 Bau-
gesetzbuch (BauGB) einzuleiten mit dem Ziel ein Wohngebiet mit einer Wohnbebau-
ung, einer Pflegeeinrichtung, einer öffentlichen Grün- und Spielfläche sowie bei Bedarf 
einer Kindertagesstätte festzusetzen. 
 
Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage, die Durchführung der anstehenden 
Maßnahmen vollständig zu betreiben und die Planungs - und Erschließungskosten 
hierfür nach den Regelungen eines noch abzuschließenden Durchführungsvertrages 
zu übernehmen. Die Verfügbarkeit der Grundstücke durch die Vivawest Wohnen 
GmbH ist sichergestellt.  
 
2.  Verfahren 
 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu 
schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Die Fläche liegt im 
Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans mit dem Arbeitstitel 
„Schulzentrum Zündorf in Köln-Porz-Zündorf“ aus dem Jahr 1987 der ursprünglich das 
Ziel verfolgt hat,  auf einem  ca. 25 ha großen Areal Wohnen,  eine Grünfläche und

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Schulnutzungen sowie die entsprechende Erschließung festzusetzen.  Der Aufstel-
lungsbeschluss soll im Rahmen des Verfahrens aufgehoben werden. Das derzeit ge-
plante Wohnungsbauvorhaben soll über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
gemäß § 12 BauGB im Regelverfahren planungsrechtlich gesichert werden. Das Vor-
haben würde den Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells (KoopBLM, Fassung 
2022) unterliegen.  
Anhand der Beschreibung des Vorhabens w urde die Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 BauGB im Zeitraum 
24.11.2025 bis zum 16.01.2026 durchgeführt. Die Ergebnisse der Beteiligung werden 
in die Aufgabenstellung des gemäß Kooperativen Baulandmodells durchzuführenden 
Qualifizierungsverfahrens einfließen.  
Das Qualifizierungsverfahren soll vor dem Hintergrund der vorliegenden lokalen ver-
kehrlichen, umwelttechnischen und sozialen Rahmenbedingungen sowie unter der An-
wendung der Leitvorgaben des Köln Katalogs aus dem Jahr 2023 ermitteln, welche 
städtebauliche Dichte und Anordnung der Baukörper für diesen Raum angemessen 
ist. Der Siegerentwurf wird die  Grundlage für den Vorhaben-  und Erschließungsplan 
sowie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan bilden. 
 
3.  Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebiets 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Zündorf im Südosten von Köln und gehört zum Stadt-
bezirk Porz. Die für den Hochbau vorgesehene Fläche umfasst die Grundstücke der 
Vorhabenträgerin Vivawest Wohnen GmbH (Gemarkung Niederzündorf, Flur 5, Flur-
stücke 8, 9 und 10 mit insgesamt 17.014 m²). Der gesamte Geltungsbereich des Be-
bauungsplans umfasst darüber hinaus die nördlich angrenzende öffentliche Erschlie-
ßungsfläche des Gartenwegs (Gemarkung Niederzündorf, Flur 6, Flurstück 710 mit ca. 
1.823 m² und Flurstück 812 mit ca. 1.131 m²). 
Der Geltungsbereich wird im Norden begrenzt durch die Verkehrsfläche des Garten-
wegs, im Osten durch landwirtschaftlich genutzte Fläche, im Süden durch ein Schul-
zentrum mit Gymnasium, Realschule und Hauptschule und im Westen durch die Be-
standsbebauung am Gartenweg.  Die genaue Abgrenzung ist dem Geltungsbereich 
(Anlage 2) zu entnehmen, wird sich jedoch im weiteren Verfahren möglicherweise ver-
ändern. So gibt es erste Überlegungen Flurstück 7 mit der Flurnummer 5 der Gemar-
kung Zündorf mit in den Geltungsbereich einzubeziehen, um dort beispielsweise eine 
öffentliche Grünfläche als Übergang zum offenen Landschaftsraum zu planen.  
 
3.2 Bestandssituation 
Das Plangebiet befindet sich am Übergang zwischen dem Siedlungsbereich des 
Stadtteils Zündorf und dem offenen Landschaftraum und wird derzeit  überwiegend 
landwirtschaftlich genutzt. Im nordwestlichen Bereich des Geltungsbereichs verläuft 
ein asphaltierter, öffentlicher fuß- und landwirtschaftlicher Nutzweg mit der Bezeich-
nung „Gartenweg“ und etwa 6 Meter Breite in Verlängerung der ausgebauten Straße 
„Gartenweg“. Im Plangebiet befindet sich kein Baumbestand.

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3.3 Erschließung 
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV):  
In direkter Nachbarschaft zum Entwicklungsgebiet am Gartenweg befindet sich die 
KVB-Haltestelle „Zündorf“, die von der Buslinie 117 mit Fahrtrichtung Bonn Hbf sowie 
Wahn S-Bahn und der Stadtbahnlinie 7 in Richtung Kölner Zentrum bedient wird. Ein 
P+R-Parkplatz befindet sich zusätzlich am Gartenweg. Die Stadtbahnlinie soll zukünf-
tig nach Südwesten bis zu Ranzeler Straße verlängert werden. Weiterhin liegt das Ge-
biet in der Nähe der DB-Haltestationen „Porz“ mit zwei Regionalzügen, einer S-Bahn-
Linie und acht Buslinien sowie der Haltestelle „Wahn“ mit zwei S-Bahnlinien und sechs 
Buslinien. Über den ÖPNV ist die Kölner Innenstadt binnen 30 Fahrminuten zu errei-
chen. Nördlich der Fläche sowie entlang des Rheins verlaufen zwei NRW-Radrouten. 
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV):  
Das Plangebiet liegt am Gartenweg, der im Rahmen der Gebietsentwicklung weiter 
auszubauen wäre. Er stellt aktuell eine Sackgassensituation ohne Wendemöglichkeit 
dar. Die Fläche ist über den Gartenweg nach Südwesten an das Straßennetz von Zün-
dorf und den angrenzenden Stadtteil Porz sowie über die Wahner Straße und Hei-
destraße an das Autobahnnetz (A59, Anschlussstelle Wahn) angebunden. In Planung 
ist der Bau einer Umgehungsstraße, um den Stadtteil Zündorf direkter an die Bundes-
straße 8 und die Autobahn 59 anzuschließen und damit die Ortslagen von Zündorf und 
Wahn zu entlasten.  
 
4.  Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, ist die Flä-
che des Plangebiets als „Allgemeiner Siedlungsbereich-ASB“ dargestellt. Die regional-
planerischen Belange sind berücksichtigt.  
 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiets als „Wohnbaufläche“ dar-
gestellt. Das Vorhaben entspricht somit den Darstellungen des Flächennutzungsplans. 
Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich. 
 
4.3 Landschaftsplan (LP) 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln setzt das Plangebiet als Landschaftsschutzgebiet 
(L21) fest. Mit der Rechtskraft des neuen Bebauungsplans werden die Festsetzungen 
des Landschaftsplans außer Kraft treten.  Bei der Aufstellung, Änderung und Ergän-
zung eines Flächennutzungsplans im Geltungsbereich eines Landschaftsplans treten 
widersprechende Darstellungen und Festsetzungen des Landschaftsplans mit dem In-
krafttreten des entsprechenden Bebauungsplans außer Kraft , soweit der Träger der 
Landschaftsplanung im Beteiligungsverfahren diesem Flächennutzungsplan nicht wi-
dersprochen hat.

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4.4 Köln-Katalog 
Der im Jahr 2023 vom Rat der Stadt Köln beschlossene Köln-Katalog ist ein Schlüs-
selprojekt der Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ und dient als Handlungsleit-
faden für die Entwicklung von kompakten, nachhaltigen und lebenswerten Quartieren. 
Für die Fläche am Gartenweg ist laut Stadtstrategie und Köln-Katalog in der Kategorie 
„Äußere Stadt“ eine Wohnungsbauentwicklung mit einer Zieldichte von mindestens 0,8 
(Quartiersdichte) empfohlen. Die Quartiersdichte errechnet sich aus dem Verhältnis 
der Summe der gebauten Geschossfläche zur Quartiersfläche. Dazu werden auch Flä-
chen der städtischen Infrastruktur sowie Grün- und Freiflächen innerhalb des Quartiers 
mit einbezogen. 
 
Die Zieldichte des Köln-Katalogs wird im Qualifizierungsverfahren berücksichtigt.  Die 
Baumasse wird sich an den im Köln-Katalog formulierten Zielvorgaben orientieren. Mit 
dem vorliegenden Planungskonzept wird eine Quartiersdichte von 1,1 erreicht und da-
mit die Mindestdichte der Äußeren Stadt überschritten. Um die baulichen Dichten in 
der Äußeren Stadt zu erhöhen, ist bei der Entwicklung neuer Quartiere ein wesentlich 
höherer Anteil an Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau erforderlich. 
 
Zusätzlich sehen die Vorgaben des Köln- Katalogs in der Äußeren Stadt eine Nut-
zungsmischung von mindestens 15 % vor. Neben der gewünschten Wohnnutzung soll 
demnach eine weitere Nutzung im Quartier untergebracht werden. Am Standort Gar-
tenweg könnte die Nutzungsmischung über eine vollstationäre Pflegeeinrichtung er-
reicht werden. Um diese Nutzung städtebaulich zu integrieren –  und gleichzeitig dem 
angespannten Wohnungsmarkt und einem hohen Wohnraumbedarf in der Stadt Köln 
gerecht zu werden –  liegt die geplante Quartiersdichte deutlich über den Mindestan-
forderungen. 
 
4.5 Kooperatives Baulandmodell (KoopBLM) 
Zur Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde vom Rat der Stadt Köln 
am 17.12.2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen und mit Bekanntma-
chung im Amtsblatt am 24. Februar 2014 in Köln eingeführt. Mit Ratsbeschluss vom 
04.04.2017 wurde das Modell weiterentwickelt und fortgeschrieben. Die aktuelle Fas-
sung enthält eine Umsetzungsanweisung eines Ratsbeschlusses vom 05.05.2022. 
Es ist Ziel des Modells , sowohl den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu stärken 
als auch die Vorhabenträgerin eines Bebauungsplanverfahrens an den planbedingten 
Folgekosten (zum Beispiel Kindertageseinrichtungen, öffentliche Spielplätze etc.) zu 
beteiligen.  
Gemäß den Vorgaben  des Kooperativen Baulandmodells sind unter anderem 30 % 
der neu entstehenden Geschossfläche (GF) Wohnen als öffentlich geförderter Woh-
nungsbau zu realisieren. Bei der Planung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus 
sind die Vorgaben aus der aktuellen Förderrichtlinie öffentliches Wohnen NRW, ins-
besondere die Nummern 2.4.1 bis 2.4.7, frühzeitig zu berücksichtigen. 
Weiterhin ist ein ausreichender Anteil an begrüntem Freiraum herzustellen (10 m² öf-
fentliche Grünfläche + 2 m² öffentlicher Kinderspielplatzfläche pro Einwohner oder un-
ter bestimmten Voraussetzungen 5 m² Kombifläche pro Einwohner). Zudem ist ein 
Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Die Notwendigkeit zur Errichtung einer Kita 
orientiert sich an den zu erwartenden Einwohnern im Plangebiet und wird im Laufe des 
Planverfahrens ermittelt. Die Planungskosten sind von der Vorhabenträgerin zu über-
nehmen.

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Bei einer Quartiersfläche von ca. 1,7 ha ergäbe sich gemäß der Zieldichte des Köln-
Katalogs von mindestens 0,8 eine Geschossfläche von mindestens 13.600 m². Aus-
gehend von dieser Zieldichte ergäben  sich bei einer durchschnittlichen Wohnungs-
größe von ca. 90 m² etwa 150 neu geplante Wohneinheiten auf der Fläche. Entspre-
chend des Kooperativen Baulandmodells müssten daher 45 Wohneinheiten (30% der 
Geschossfläche) im geförderten Wohnungsbau errichtet werden.  
Die erwartete Anzahl der Wohneinheiten ermöglicht die Planung einer Kombifläche.  
Unter der Annahme von ca. 2,3 Einwohnern pro Wohneinheit ergibt sich für das Quar-
tier eine erwartete Einwohnerzahl von 345. Bei 5 m² pro Einwohner ergibt sich damit 
eine Zielgröße von 1.725 m² an gebündelter Grün-  und Spielfläche in Form der Kom-
bifläche. 
Zu der Berechnung ist der Hinweis zu geben, dass die genaue Anzahl der Geschoss-
fläche sich erst aus dem Qualifizierungsverfahren ergeben wird. Es ist möglich, dass 
die stadtplanerische Auseinandersetzung ergibt, dass auch eine weitaus höhere An-
zahl an Geschossen und Wohneinheiten städtebaulich ver träglich oder sogar wün-
schenswert sind. 
Die für die Nutzungsmischung am Standort vorgesehene vollstationäre Pflegeeinrich-
tung benötigt einen Raumbedarf von voraussichtlich ca. 4.500 m ² Geschossfläche. 
Eine angemessene Außenfläche für die Einrichtung ist vorzusehen. 
4.6 Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln wurden am 17.03.2022 vom Rat der Stadt 
Köln als Baustein des Klimaschutzmaßnahmenprogramms KölnKlimaAktiv 2022 be-
schlossen. Ihre Inhalte sind als verbindlicher Bestandteil im weiteren Planungspro-
zesses zu berücksichtigen. Ziel ist es, klimaschutzrelevante Aspekte bereits in einem 
frühen Planungsstadium zu integrieren und konkrete Maßnahmen zum Klimaschutz 
zu berücksichtigen. Dazu zählen insbesondere eine solarenergetisch optimierte Ge-
bäudeausrichtung und kompakte Bauweise, die Kombination von Photovoltaik und 
Dachbegrünung, ggf. die Integration von PV-Elementen in Fassaden, Begrünung ge-
schlossener Sockelfassaden, Retentions- und Verdunstungsflächen auch auf unter-
bauten Bereichen, biodiversitätsfördernde Pflanzmaßnahmen und klimaresiliente 
Baumpflanzungen zur Verbesserung des Mikroklimas. 
 
4.7 Masterplan Stadtgrün 
Der Kölner Stadtrat hat am 23. März 2023 den Masterplan Stadtgrün zur Sicherung, 
Weiterentwicklung und zu einer gerechteren Verteilung des Stadtgrüns beschlossen. 
Er ist ein wichtiger Baustein für eine klimaangepasste Stadtentwicklung und sieht für 
die hier behandelte Fläche die Einordnung „Potenzialgrün“ vor.  Die Ergebnisse aus 
diesem Masterplan werden im Verlauf der weiteren Planungen berücksichtigt.   
 
 
5.  Städtebauliches Konzept 
 
Das im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens noch zu erstellende städtebauliche 
Konzept würde eine Bebauung von Mehrfamilienhäusern mit mindestens 100 
Wohneinheiten vorsehen. Dabei wird das Konzept auch eine städtebauliche Antwort 
auf die Geschossigkeiten der Bestandsbebauung am Gartenweg finden müssen.

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Die Vollstationäre Pflegeeinrichtung soll in einem Gebäude über  maximal zwei Voll-
geschosse untergebracht werden. Darüber dürfte auch noch eine ergänzende Wohn-
nutzung geplant werden. Eine angemessen große Außenfläche, die sich nach den 
Bedürfnissen der Bewohnenden richtet, ist vorzusehen. 
 
Die Kombifläche soll sich an einer für das Wohngebiet im Hinblick auf die Wohn- und 
Aufenthaltsqualität sinnvoller Stelle befinden und ausreichend Möglichkeiten für Er-
holung und Kinderspielen bieten. Sie ist darüber hinaus als Bestandteil eines im Rah-
men des Qualifizierungsverfahrens zu erstellenden Freiraumkonzeptes zu sehen, 
das für die privaten und öffentlichen Grün- und Spielflächen gestalterische und funk-
tionale Aussagen trifft.  Das städtebauliche Konzept soll eine fußläufige Anbindung 
zur Heerstraße und eine künftige Erschließung und Nachnutzung der Flurstücke 420, 
428, 429, 809, 1168 und 1169, die aktuell außerhalb des Geltungsbereiches liegen, 
jedoch planerisch mitgedacht werden sollen,  ermöglichen. Die Haupterschließung 
soll über einen im Rahmen des Vorhabens vorzunehmenden Ausbau des Gartenwe-
ges erfolgen und von diesem ausgehend zu planen. 
 
Die Ausrichtung der Gebäude zur Schule und ihrer Sportflächen sowie zur Stadt-
bahnlinie ist aufgrund möglicher  Lärmemissionen zu berücksichtigen. Alle Dächer 
sind mit Dachbegrünung und Photovoltaik-Anlagen zu planen. 
 
 
6.  Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
 
6.1 Vorhaben- und Erschließungsplan 
Es soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan (VBP) gemäß § 12 BauGB aufge-
stellt werden. Im Durchführungsvertrag zum VBP werden Regelungen zur Umset-
zung des Vorhabens (z.B. Realisierungszeitraum, Gestaltung der Gebäude, Begrü-
nungen/Ausgleich) aufgenommen.  
6.2 Art und Maß der baulichen Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung soll im VBP „Wohnen“ festgesetzt werden. Das Maß der 
baulichen Nutzung orientiert sich an den Orientierungswerten des § 17 BauNVO für 
Allgemeine Wohngebiete (WA). 
6.3 Erschließung 
Die Erschließung aller neuen Gebäude soll über den Gartenweg erfolgen. Dieser ist 
im Rahmen des Bauvorhabens innerhalb des Geltungsbereiches entsprechend den 
Anforderungen der Stadt Köln als öffentliche Straße auszubauen. Die Erschließung 
innerhalb des Plangebietes ist im städtebaulichen Qualifizierungsverfahren zu erarbei-
ten. Der Status der einzelnen Erschließungsstraßen ist im weiteren Verfahren zu klä-
ren. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs und der Radstellplätze nach Kölner 
Stellplatzsatzung ist ebenfalls in diesem Rahmen auszuarbeiten.  Die erforderlichen 
Stellplätze für die Bewohnenden sind bevorzugt in einer Tiefgarage unterzubringen.  
 
6.4 Grünfestsetzungen 
Die Begrünungsmaßnahmen werden im weiteren Verfahren festgelegt. Angestrebt ist 
die Anlage von Gründächern auf allen Gebäuden. Die begrünten Dächer dienen so-
wohl der Gestaltung als auch der Rückhaltung von Niederschlagswasser im Starkre-
genfall (Retentionsdächer) und der Verbesserung des Mikroklimas. Die Möglichkeit ei-

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ner Realisierung von bodengebundener Fassadenbegrünung wird im Laufe des Ver-
fahrens geprüft werden. Die Kombifläche in entsprechender Größe (abhängig von der 
Einwohnerzahl im Quartier) wird ebenfalls festgesetzt. 
 
7.  Auswirkungen der Planung 
 
7.1 Verkehr 
Mit der Umsetzung der Planung werden zusätzliche Wohneinheiten und somit Mehr-
verkehre im Plangebiet als auch im Umfeld erzeugt. Um die Auswirkungen des Plan-
vorhabens auf das umliegende Verkehrsnetz zu untersuchen, müssen Verkehrsun-
tersuchungen erstellt werden. 
 
Die Ergebnisse und Ziele des „Nachhaltigen Mobilitätsplans“ der Stadt Köln sowie 
die daraus abgeleitete Strategie zur Erreichung der Ziele werden berücksichtigt.  
Maßnahmen zur Förderung des Umweltverbundes bestehend aus Fuß- und Radver-
kehr sowie ÖPNV sollen getroffen werden und in das Mobilitätskonzept einfließen. Im 
Rahmen der aktuellen Planungen ist für den Gartenweg die Ausweisung als Fahr-
radstraße vorgesehen, da er Bestandteil einer Radpendlerroute ist. Diese Vorgabe 
ist bei der Erschließung des Gebiets entsprechend zu berücksichtigen. Perspekti-
visch erhält der Radverkehr damit Vorrang. Es sind daher geeignete Lösungen zu 
entwickeln, um einen zügigen und sicheren Radverkehr sowie den Fuß- und Kfz-Ver-
kehr entlang des Gartenwegs möglichst konfliktarm zu führen. 
 
7.2 Lärmschutz 
Das Plangebiet liegt im unmittelbaren Einwirkungsbereich der Stadtbahnlinie 7 im 
Norden sowie des Schulzentrums mit Sportanlagen im Süden. Die Auswirkungen 
sind im weiteren Verfahren gutachterlich zu untersuchen. Ebenso werden planbe-
dingte Lärmauswirkungen auf die Umgebung betrachtet.  
 
7.3 Ver- und Entsorgung, technische und soziale Infrastruktur 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes mit Wasser, Abwasser, Strom und Wärme 
ist über die vorhandenen Anlagen im Gartenweg gesichert , es kann an bestehende 
Netze angeschlossen werden.  
Sowohl der Bedarf für den Neubau einer Kindertageseinrichtung als auch der Mehrbe-
darf an Schulplätzen wird im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 BauGB ermittelt.  Aufgrund der beste-
henden Grundschulkapazitäten im Stadtteil Zündorf löst das Vorhaben zunächst kei-
nen Mehrbedarf an Schulplätzen aus. Auch für den Übergang in die Sekundarstufe I 
stehen im Stadtbezirk Porz und im gut erreichbaren Stadtbezirk Innenstadt ausrei-
chend Plätze zur Verfügung. 
 
Eine Vollstationäre Pflegeeinrichtung mit etwa 80 Plätzen wird im Plangebiet vorgese-
hen. 
 
7.4 Boden 
Aufgrund der bestehenden historisch- topographischen Lage des Plangebietes sowie 
der aus dem archäologisch besser erschlossenen Umfeld bekannten archäologischen 
Fundstellen, ist auf den bisher unbebauten und landwirtschaftlich genutzten Grundstü-
cken am Gartenweg grundsätzlich mit Bodendenkmälern und archäologischen Fund-
stellen zu rechnen. Eine Durchführung einer archäologischen Grunderfassung auf den

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betreffenden Flächen zu einem frühen Zeitpunkt im Verfahren wird daher empfohlen, 
um die Planungssicherheit zu erhöhen. 
 
Für das Plangebiet wurde eine Baugrundvoruntersuchung durchgeführt. Sie bildet nur 
erste orientierende Ergebnisse ab. Im Rahmen der Untersuchungen wurden keine 
Schadstoffe im Boden gefunden. Eine Versickerung ist unter bestimmten Vorausset-
zungen möglich. Hier wären beispielsweise oberflächennahe Mulden mit einer Versi-
ckerung über die belebte Bodenzone denkbar.  Die Auswertung der Grundwasser-
stände erbrachte keine signifikanten Einschränkungen für den geplanten Bau.  Da im 
Plangebiet natürliche Bodenverhältnisse vorliegen und die Planung eine Neuversiege-
lung der Fläche bewirkt, wird im weiteren Verfahren festgestellt, ob ein Gutachten mit 
Bilanzierung sowie Kompensationsmaßnahmen des Bodens erforderlich sind.  
 
Das Projektgebiet liegt in der Erdbebenzone 1 und in der Untergrundklasse T (für ein 
relativ flaches Sedimentbecken). Bergbau ist im Untersuchungsbiet ausgeschlossen 
worden.  
 
7.5 Natur und Landschaft, Eingriffs-/Ausgleichbilanzierung 
Ein Teil des Plangebietes liegt im Landschaftsschutzgebiet „Freiräume um Zündorf, 
Wahn, Libur, Lind und Langel rrh." und ist mit dem Entwicklungsziel „EZ 4: Anreiche-
rung der Landschaft mit natürlichen Landschaftselementen unter Berücksichtigung 
bauleitplanerischer Vorhaben“ belegt. Einen Baumbestand gibt es nicht. Die Fläche 
wird derzeit als landwirtschaftliche Fläche genutzt. 
Die Auswirkungen der Planung auf die Natur und Landschaft werden im weiteren Ver-
fahren in einem Grünordnungsplan ermittelt. Entsprechende Ausgleichsmaßnahmen 
werden bilanziert und festgelegt. 
 
7.6 Artenschutz 
Das Plangebiet ist unbebaut und ohne Baumbestand. Es ist eine Artenschutzprüfung 
(ASP) Stufe 1 durchzuführen. Auf der Grundlage der Ergebnisse der ASP 1 ist zu ent-
scheiden, ob in einer ASP 2 planungsrelevante Arten zu untersuchen und entspre-
chende Maßnahmen zur Vermeidung oder Minimierung von Beeinträchtigungen zu er-
greifen sind.  
 
7.7 Klima 
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf 
den Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO
2). 
Das Bebauungsplanverfahren fällt unter die Anwendung der Leitlinien zum Klima-
schutz der Stadt Köln. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden 
Maßnahmen zur Einhaltung der Anforderungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft. 
Nach den gesetzlichen Vorgaben findet eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden ver-
schiedene Umweltgutachten erstellt. 
 
7.8 Wasser 
Nach den Gefahrenkategorien der Stadtentwässerungsbetriebe ( StEB) Köln besteht 
für das Planungsgebiet ein mäßiges Gefahrenpotential  in Bezug auf Starkregen. Ge-
nerell ist der Entwässerung des Bebauungsplangebietes ein hoher Stellenwert einzu-
räumen und eine Entwässerungsplanung mit den StEB Köln abzustimmen. Die Risiko-
vorsorge wird dennoch im weiteren Verfahren geprüft. Ein Überflutungsnachweis wird 
erstellt  
Das Planungsgebiet ist nicht durch Hoch- oder Grundhochwasser gefährdet.

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7.7 Erschütterungen 
Da sich das Plangebiet in Nähe der Stadtbahnlinie 7  im Norden befindet, ist im 
weiteren Verfahren zu prüfen, ob ein erheblicher  Einfluss durch Erschütterungs- 
und sekundäre Luftschallimmissionen verursacht durch den Stadtbahnverkehr 
vorliegen könnte. Ziel einer erschütterungstechnischen Untersuchung wäre, Aus-
sagen bezüglich der Intensität der Erschütterungs- sowie sekundären Luftschal-
limmissionen hinsichtlich der im Untersuchungsbereich geplanten Bebauung  
prognostizieren zu können und im Falle einer Beeinträchtigung Maßnahmen zu 
formulieren. 
 
 
8.  Umweltbericht 
 
Für das Bebauungsplanverfahren ist die Durchführung einer Umweltprüfung ge-
mäß § 2 Absatz 4 BauGB für die Belange nach § 1 Absatz 6 Nr. 7 und 1a BauGB 
erforderlich, die Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB 
und der Anlage 1 zum BauGB dargestellt 
 
9.  Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß  
§ 12 BauGB geschaffen werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes ist der Vorhaben- und Erschließungsplan. Des Weiteren wird ein Durchführungs-
vertrag geschlossen, in dem sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 
verpflichtet, das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungs-
maßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs - und 
Erschließungskosten zu tragen. 
 
10.  Städtebauliche Kenndaten 
 
Bei den städtebaulichen Kenndaten handelt es sich um grobe Orientierungswerte. Erst 
im weiteren Verfahren wird sich aus dem städtebaulichen Entwurf  im Rahmen des 
Qualifizierungsverfahrens ableiten, wie hoch die bauliche Dichte sein wird. Aus dieser 
ergibt sich die genaue Höhe der Bruttogeschossfläche Wohnen (BGF), die Anzahl der 
geplanten Wohneinheiten, die Größe der öffentlichen Grün-  und Spielfläche sowie 
auch das Erfordernis der Unterbringung einer Kindertagesstätte. 
 
 
Größe des Plangebiets ca. 1,7 ha 
BGF oberirdisch gesamt ca. 18.100 m² 
       BGF oberirdisch Wohnen ca. 13.600 m² 
       BGF oberirdisch Pflege ca. 4.500 m² 
Anzahl der geplanten Wohneinheiten ca. 150 WE 
       davon öffentlich gefördert ca. 45 WE 
Grün- und Spielfläche als Kombifläche ca. 1.725 m² 
Ggfs. Kita  ?

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
In Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 
Abs. 1 BauGB durchgeführt.  
Nach der Ausarbeitung des städtebaulichen Entwurfes erfolgt die Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 
BauGB. Hierüber werden die Bezirksvertretung 7 und der Stadtentwicklungsausschuss zur gegebenen 
Zeit in Kenntnis gesetzt.