Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611-1 
 
Vorlagen-Nummer 
 3517/2025 
Freigabedatum 04.03.2026 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung und Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
Arbeitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz  
Beschlussorgan 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. beschließt nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet Helenenwallstraße 40 und Siegburger Straße / Ecke Troisdorfer Straße – Ar-
beitstitel: Helenenwallstraße in Köln-Deutz aufzustellen, mit dem Ziel gewerbliche Nut-
zung festzusetzen, 
2. beschließt auf Antrag der Vorhabenträgerin nach § 12 Absatz 2 BauGB die Einleitung 
eines Verfahrens für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans,  
3. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB nach Modell 2 
4.  stimmt dem vorgeschlagenen Qualifizierungsverfahren zu; 
5. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung ohne Einschränkung zu-
stimmt. 
 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 17.03.2026 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 12.03.2026

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Bestandssituation 
 
Das Plangebiet (Anlage 2) befindet sich im Stadtteil Köln -Deutz an der Helenenwall-
straße 40 im Stadtbezirk Innenstadt/ Deutz. Derzeit sind die Flächen durch die Hele-
nenwallstraße und im südlichen Teil durch einen Parkplatz weitgehend versiegelt. Im 
nördlichen Bereich befindet sich eine Nachkriegs-Bebauung, die teilweise leer steht und 
abgängig ist, sowie eine Freifläche als Restfläche der Auffahrtsrampe zur Severinsbrü-
cke. Der Standort wird im Städtebaulichen Masterplan zur Bebauung ausgewiesen. Es 
handelt sich um eine stadtbildprägende Lage am Brückenkopf, welche die Abfolge vi-
sibler Baukörper an der Hohenzollernbrücke über die Deutzer Brücke bis zur Severins-
brücke schließt.  
 
Anlass und Ziel 
 
Die Vorhabenträgerin, die Dumrese. Real Estate mit Sitz in Köln, möchte als Investorin 
eine qualitätvolle, nachhaltige Bebauung mit gewerblicher Nutzung errichten. Auf dem 
Grundstück soll ein markanter und städtebaulich angemessener Hochpunkt mit einer 
Höhe von ca. 40 - 45 m entstehen, welcher der Lage am Brückenkopf der Severinsbrü-
cke in der Analogie zu den Brückenköpfen der Hohenzollernbrücke und der Deutzer 
Brücke Rechnung trägt. Das neue Gebäude soll ca. 25.000 qm oberirdischer Brutto-
grundfläche und eine Tiefgarage Fahrrad- und KFZ-Stellplätzen beinhalten. 
 
Neben einer Büronutzung mit Konferenzbereich und (Mitarbeiter -) Restaurant soll die 
Hotel- und Gastronomienutzung auch in den Abendstunden eine soziale Kontrolle für 
die Bereiche unter der Brücke verbessern. Weitere Nutzungen, wie z. B. ein Fitnessstu-
dio, eine Bar ista-Bar oder eine Bäckerei mit Einzelhandel sowie das Smart Parking -
Konzept bereichern das Angebot für die Nachbarschaft. Im Qualifizierungsverfahren 
sollen zudem die Freianlagen, im Kontext mit dem südlichen Rheinboulevard, einen 
hohen Stellenwert erfahren. 
 
Projekthistorie und weitere Vorgehensweise 
 
 
In den Jahren 2020 bis 2022 wurde eine Wohnwirtschaftliche Nutzung für den Standort 
geprüft, jedoch aus Gründen, vorrangig die Schallemission von der Severinsbrücke be-
treffend, als nicht durchführbar verworfen. 
 
Seit Mitte 2022 erfolgte die Anhandgabe der Liegenschaft an die Vorhabenträgerin, zur 
Entwicklung für eine vorrangige Büro- und Hotelnutzung. Weiterhin wurden seitens der 
Vorhabenträgerin bereits relevante Fachämter in die Vorüberlegungen einbezogen, um 
eine Bebauung frühzeitig abzusichern. Auch diese Ergebnisse fließen in das Verfahren

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ein.  
 
Um das Vorhaben realisieren zu können, ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans notwendig, da das bestehende Planungsrecht der Entwicklung ein es 
Gebäudes mit gewerblicher Nutzung entgegensteht. Mit dieser Beschlussvorlage soll 
die Zustimmung der politischen Gremien zur vorgenannten Entwicklung eingeholt wer-
den. Im Anschluss soll ein Qualifizierungsverfahren mit zwischengeschaltetem Work-
shop durchgeführt werden (vgl. Anlage 4). 
 
Leitlinien für das Qualifizierungsverfahren zur Entwicklung des Standortes  
 
Höhenentwicklungskonzept für die Innere Stadt Köln 
 
Das Vorhaben fällt voraussichtlich unter das Höhenentwicklungskonzept (HEK) der 
Stadt Köln, weshalb sich das weitere Verfahren auch an den Inhalten des HEK orien-
tiert. Der Standort befindet sich gem. Höhenentwicklungskonzept für die Innere Stadt 
Köln (HEK), vgl.  Anlage 2 Vorlagen-Nr.3029/2024 mit der Siegburger Straße an einer 
„Stadtachse“, wo die Stadt „Höhe verträgt“. Obwohl die vorgesehene Höhe mit ca. 40 - 
45 m an der unteren Schwelle zur Anwendung des HEK liegt, ist aufgrund der voraus-
sichtlichen Überschreitung von 30 % der Umgebungshöhe mit seiner Anwendung zu 
rechnen. 
Um den Vorgaben des HEK Rechnung zu tragen, erfolgte vor Beginn des Qualifizie-
rungsverfahrens die Beratung des Vorhabens durch die Lenkungsgruppe Masterplan. 
Zudem ist vorgesehen zwischen der ersten und zweiten Entwurfsphase die Öffentlich-
keitsbeteiligung im Rahmen des HEK sowie nach § 3 (1) Baugesetzbuch durchzufüh-
ren.  
Städtebaulich wird der Standort durch den massigen Brückenkörper der südlich gele-
genen Severinsbrücke geprägt, sowie eine sich nördlich anschließende, konventionelle 
Blockrandbebauung. Östlich schließt sich das Rampenbauwerk zur Erschließung der 
Severinsbrücke an, westlich die Siegburger Straße und das Rheinufer. Der neue Bau-
körper muss also städtebaulich insbesondere zwischen Süd und Nord vermitteln.  
 
 
Grünraumbezüge 
 
Das nächste zum Vorhaben gelegene Landschaftsschutzgebiet stellt das rechtsrheini-
sche Rheinufer südlich der Severinsbrücke dar, sowie eine kleinere Grünfläche südlich 
der Deutzer Brücke. Im Flächennutzungsplan werden die Flächen nördlich und südliche 
der Severinsbrücke als Grünfläche ausgewiesen. Auf diesen Flächen und dem Projekt-
grundstück befinden sich u. a. der vorgenannte Parkplatz, der Gebäudebestand, ein 
Hochbunker sowie verschiedene Gehölzbestände und Freiflächen. 
 
Nutzungen 
Insgesamt ist eine Fläche von ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundfläche vorgese-
hen. Neben einer hauptsächlichen Büro- und Hotelnutzung sollen ergänzende Nutzun-
gen das Programm vielfältig erweitern: Neben gastronomischen Einrichtungen und ei-
ner Barista-Bar auch Fitness oder eine Bäckerei und Einzelhandel.  Diese Nutzungen 
sollen die Bedarfe der Nutzer, deren Kunden, Besucher sowie Touristen und Passanten 
und Nachbarn erfüllen. Sie sollen zudem das vorhandene, lebendige Umfeld auch au-
ßerhalb der üblichen Büroarbeitszeiten aufnehmen und qualitätvoll ergänzen und berei-
chern. Durch eine Nutzung nicht nur am Tage soll eine soziale Kontrolle, auch unter 
dem Brückenkörper ermöglicht werden und für sichere Außenräume sorgen.

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Verkehr 
 
Die zusätzlich durch das Projekt ausgelösten Stellplätze wurden im Verkehrsgutachten 
berücksichtigt und dienen im Qualifizierungsverfahren als Grundlage. Durch die Vorha-
benträgerin wird ein Bedarf von ca. 320 Fahrrad - und ca. 300 KFZ -Stellplätzen gese-
hen, die in einer Tiefgarage untergebracht werden, zur Erschließung von der Troisdorfer 
Straße. Die Adressbildung soll vorrangig von der Siegburger Straße erfolgen. Bei der 
Erarbeitung des Verkehrsgutachtens findet auch die Entwicklung des Deutzer Hafens 
Berücksichtigung. Somit wird sichergestellt, dass die Ergebnisse des Qualifizierungs-
verfahrens verkehrlich tragfähig und realisierbar sind. 
 
Nachhaltigkeit und Energie 
 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln in der vom Rat der Stadt Köln am 17.03.2022 
beschlossenen Fassung verpflichten die Vorhabenträgerin zur Umsetzung der darin 
festgelegten Klimaschutzmaßnahmen. Ziel der Klimaschutzleitlinien ist es, die CO2 -
Emissionen und einhergehend den Energiebedarf des Gebäudes so weit wie möglich 
zu reduzieren. Der Energiebedarf soll zu einem möglichst hohen Anteil durch erneuer-
bare Energien gedeckt werden, oder sogar Überschüsse erzielt werden. Die Leitlinien 
geben hierzu verbindliche Vorgaben und Empfehlungen, wie z. B. die Prüfung der loka-
len Potenziale der Energieversorgung (Strom , Wärme, Kälte) bereits auf städtebauli-
cher Ebene durch die Erstellung eines Energiekonzeptes. Die Einhaltung der Anforde-
rungen des Leitfadens wird im weiteren Verfahren nachgewiesen. 
 
Die Vorhabenträgerin strebt eine DGNB-Zertifizierung in Gold an.  
 
Das Mikroklima soll durch Berücksichtigung von Dach- und Fassadenbegrünung positiv 
beeinflusst werden. Hierfür sind entsprechende Ausgleichsmaßnahmen bei der Freiflä-
chengestaltung vorzusehen (z. B. extensive Wiesen - und Rasenflächen, Bäume und 
Hecken, Biotope etc.) Die Verschattung durch gebäudenahe Begrünung - zur Minimie-
rung der solaren Einträge im Sommer und unter Berücksichtigung einer ausreichenden 
natürlichen Belichtung im Winter – soll im Wettbewerbsverfahren geprüft werden. Auch 
die Nutzung von Verdunstungskühlung und das Kühlpotenzial des Bodens sollte in Be-
tracht gezogen werden.  
 
Vor dem Hintergrund der prognostizierten Zunahme von Starkniederschlägen, Hitze - 
und Trockenperioden im Zuge des Klimawandels sollen die ökologischen und gesamt-
wirtschaftlichen Synergiepotenziale einer wassersensiblen Stadt - und Freiraumgestal-
tung berücksichtigt werden. Weiterhin kann eine nachhaltige Regenwasserbewirtschaf-
tung die Einsparung von Trinkwasser für Dach - und Fassadenbegrünungen und Frei-
anlagen positiv beeinfl ussen. Die Rückhaltung und Speicherung von Niederschlags-
wasser von Dach- und Wegeflächen, Zufahrten und Stellplätzen auf den gebäudenahen 
Freiflächen ist erwünscht. Eine örtliche Versickerung des Niederschlagswassers soll 
ermöglicht werden. Die Bepflanzung  sollte dem vorerwähnten Klimawandel entspre-
chend ausgewählt werden. 
 
Qualifizierungsverfahren 
 
Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens am Brückenkopf der Severinsbrücke 
ist ein besonderes Augenmerk auf die qualitätsvolle Entwicklung hinsichtlich städtebau-
lich, architektonisch-gestalterischer sowie freiraumplanerischer Aspekte des Standortes 
zu legen.

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Es sind fünf teilnehmende, überwiegend internationale Planungsteams in einem ein-
phasigen Verfahren mit Workshop vorgesehen. Im zwischengeschalteten Works hop 
sollen die Vor -Entwürfe vorgestellt werden, Rückfragen beantwortet und das weitere 
Vorgehen abgeleitet werden. Inhaltlich wird neben der vorgesehenen Büro- und Hotel-
nutzung, der Sockelbereich des zu planenden Gebäudes Aufgabe des Qualifizierungs-
verfahrens werden. Wesentlich sollen die freiraumplanerischen Aspekte Berücksichti-
gung finden, auch im Zusammenspiel mit der Erweiterung des Rheinboulevards nach 
Norden. 
Aktuell erarbeitet die Vorhabenträgerin gemäß den aufgeführten Beschlusspunkten die 
weiteren fachlich-inhaltlichen Modalitäten des Verfahrens in Zusammenarbeit mit der 
Verwaltung und dem verfahrensbetreuenden Büro ISR, Innovative Stadt - und Raum-
planung, Düsseldorf. Hierbei dient die mit der Anlage 4 beigefügte „Kompaktinforma-
tion“ als Grundlage. 
 
Zeitschiene 
Die Vorhabenträgerin strebt im Nachgang zur Entscheidung des Ausschusses für Stadt-
entwicklung und regionale Zusammenarbeit über den vorliegenden, verfahrensleiten-
den Beschluss in Zusammenarbeit mit dem verfahrensbetreuenden Büro und der Stadt-
verwaltung den Versand der Auslobungsunterlagen, welche aktuell durch die Verwal-
tung geprüft werden, an. Gleiches gilt für die Erstellung der notwendigen Fachgutach-
ten. 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
Die Umsetzung des Projekts im Rahmen des noch aufzustellenden, vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans hat nachteilige Auswirkungen auf den Klimaschutz hinsichtlich ei-
ner negativen Energiebilanz bei der Errichtung des Gebäudes sowie möglicherweise 
des späteren Gebäudebetriebs. Zudem sind durch die Realisierung des V orhabens 
Bäume abgängig.  Bereits im Gutachterverfahren soll daher die Entwicklung eines Ener-
giekonzeptes Bestandteil der Planungsaufgabe sein. Die vom Rat der Stadt Köln be-
schlossenen Klimaleitlinien kommen in diesem Verfahren zum Tragen. 
 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1  Öffentlichkeitsbeteiligung  
Anlage 2  Geltungsbereich 
Anlage 3 Erläuterungsbericht 
Anlage 4  Kompaktinformation Qualifizierungsverfahren 
Anlage 5  Sternenplan 
Anlage 6 Ersteinschätzung Welterbe Verträglichkeit 
Anlage 7 HEK Beratungsergebnis

Helenenwallstraße 40, Köln
Mögliche Blickpunkte
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(c) Sternenplan 1993, Masterplan 2013

* Das Beratungsgremium setzt sich zusammen aus: Den Expert*innen des Lenkungsgruppe Masterplan, dem Vorsitzenden 
des Gestaltungsbeirats sowie dem Beigeordneten für Planen und Bauen.
Anlage 7: Höhenentwicklungskonzept Innere Stadt 
Köln Beratung des Vorhabens Helenenwallstraße 40 
Mit der geplanten Höhe von über 40 Metern sowie 30% Übersteigung der Umgebungsbebauung liegt 
das Vorhaben Helenenwallstraße 40 im Anwendungsbereich des Höhenentwicklungskonzepts für die 
Innere Stadt (kurz: HEK). Die Lage innerhalb des im HEK definierten Möglichkeitsraums „Stadtachsen & 
Ringe“ eröffnet die grundsätzliche Perspektive einer vertikalen Entwicklung, sofern diese städtebaulich 
schlüssig, stadträumlich verträglich und qualitätsvoll ausgestaltet wird. 
Die nachfolgenden Hinweise sind als Leitlinien für die weitere Projektentwicklung und das anschlie-
ßende Qualifizierungsverfahren zu verstehen: 
Zentraler Aspekt ist die klare städtebauliche Differenzierung des Bauvolumens. Es wird empfohlen, im 
weiteren Verfahren präzise auszuarbeiten, ob und in welcher Höhe Gebäudeteile einen Hochpunkt aus-
bilden und ob eine Terrassierung bzw. Höhenstaffelung vorgesehen wird. Besondere Aufmerksamkeit 
gilt hierbei dem sensiblen Umgang mit de m Verkehrslärm der Severinsbrücke sowie den angrenzen-
den Wohnquartieren.  
Im Kontext des Vorhabens wird die Weiterentwicklung der Höhe grundsätzlich als möglich erachtet - 
bis hin zu einer kulturerbeverträglichen Höhe von 63 m im Rahmen der folgenden Qualifizierung. Vo-
raussetzung hierfür ist jedoch eine sorgfältige städtebauliche Ausformulierung, die sowohl die Fernwir-
kung als auch die Wirkung im unmittelbaren Stadtraum angemessen berücksichtigt. Diese Aspekte wir-
ken sich unmittelbar auf die Positionierung des Gebäudes auf dem Grundstück sowie auf die Ausbil-
dung von Rücksprüngen und Staffelungen aus. 
Positiv bewertet wird ein Zurückspringen des Erdgeschosses am Rheinboulevard, da hierdurch der 
öffentliche Raum erweitert und eine stärkere Verzahnung mit dem Rheinboulevard erreicht werden 
kann. Eine solche Lösung kann zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität beitragen und den öffentli-
chen Charakter des Standorts unterstreichen. 
Im Hinblick auf die Mobilität wird empfohlen, die Einbindung des Vorhabens in das übergeordnete Fuß- 
und Radwegenetz klar herauszuarbeiten und ein nachhaltiges Mobilitätskonzept zu entwickeln. Dazu 
gehört insbesondere eine Reduzierung des Stellplatzangebots zugunsten alternativer Mobilitätsfor-
men. Die Ausbildung der Tiefgarage sollte möglichst kompakt erfolgen; perspektivisch kann auch ge-
prüft werden, inwieweit auf eine klassische Tiefgarage ganz verzichtet werden kann. 
Empfehlung des Begleitgremiums: Zusammenfassend bestätigt das Beratungsgremium* zum HEK die 
grundsätzliche Eignung eines Vorhabens und spricht sich für eine Weiterentwicklung im Rahmen eines 
Qualifizierungsverfahrens aus. Die benannten Hinweise sind dabei als zentrale Arbeitsaufträge für ein 
folgendes Qualifizierungsverfahren zu verstehen, um die städtebauliche, architektonische und funktio-
nale Qualität des Projekts weiter zu schärfen und eine überzeugende Integration in den Stadtraum zu 
gewährleisten.

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  Anlage 3 
 
 
Erläuterungen zum vorgesehenen Bebauungsplanverfahren (VEP) 
Arbeitstitel: „Helenenwallstraße in Köln-Deutz“ 
 
1. Anlass und Ziel der Planung, Verfahren 
1.1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Bestandssituation 
Das Plangebiet (siehe Anlage 2) befindet sich im Stadtteil Köln-Deutz an der Helenen-
wallstraße 40 im Stadtbezirk Innenstadt/Deutz.  Es liegt nördlich der Severinsbrücke 
am Rheinufer. Bei den Flächen handelt es sich überwiegend um mindergenutzte Flä-
chen in zentraler Lage. Im Einzelnen beinhaltet das Plangebiet Straßenland (der west-
liche Teil der Helenenwallstraße), eine Parkplatzfläche, den Rest einer Bestandsbe-
bauung sowie öffentliche Freiflächen mit z.T. prägendem Baumbestand.  
Die sich i m nördlichen Bereich befindlichen zwei Gebäude stehen teilweise leer und 
sind abgängig. Im Nord-Westen und im Osten des Plangebietes bestehen Freiflächen 
mit Laubbaumbestand. Derzeit sind die Flächen durch die Helenenwallstraße, die Be-
standsgebäude und durch einen Parkplatz teilweise versiegelt.  
Das Plangebiet besitzt  eine stadtbildprägende Lage am rechtsrheinischen Ufer und 
Brückenkopf der Severinsbrücke.  
 
Anlass und Ziel 
Die Vorhabenträgerin, die Dumrese Real Estate  mit Sitz in Köln, möchte das heute 
untergenutzte und zugleich zentral gelegene Areal als Investorin einer qualitätvollen 
und nachhaltigen Bebauung mit gewerblicher Nutzung zuführen. Die Vorhabenträgerin 
hat sich die Privatgrundstücke notariell gesichert, für die städtischen Flächen eine An-
handgabe der Stadt Köln erhalten und ist zur Durchführung des Vorhabens bereit und 
in der Lage.  
Auf dem Grundstück soll ein markanter und städtebaulich angemessener Hochpunkt 
mit einer Höhe von ca. 40 - 45 m entstehen. Dieser soll sich gut in das Rheinpanorama 
einfügen und gleichzeitig der Lage am Brückenkopf der Severinsbrücke Rechnung tra-
gen. Das neue Gebäude soll ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundfläche und eine 
Tiefgarage beinhalten. Neben  einer Büronutzung mit  Lobby, Konferenzbereich und 
(Mitarbeiter-) Restaurant ist eine Hotel- und Gastronomienutzung vorgesehen. Weitere 
Nutzungen, wie z. B. ein  Fitnessstudio, eine Barista-Bar oder eine Bäckerei und ein 
Lebensmittel-Nahversorger sollen das Angebot ergänzen. In der Tiefgarage werden 
Fahrrad- und Kfz-Stellplätze untergebracht. Durch das vorgesehene Projekt  können 
zwischen 750 und 1.000 neue Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor und im Gastge-
werbe entstehen.

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Der breit diversifizierte Nutzungsmix mit einer aktivierenden Erdgeschosszone soll 
eine nachhaltige Belebung des Standortes und seiner Umgebung ermöglichen, soziale 
Kontrolle insbesondere im Bereich unter der Brücke bieten und insofern monofunktio-
nalen Ansätze der Vergangenheit entgegenwirken.  
Im Rahmen eines qualitätssichernden Verfahrens, bei dem renommierte und auch in-
ternationale Architektur- und Landschaftsarchitekturbüros eingeladen werden, soll die 
Frage nach der architektonisch-freiraumplanerischen Ausgestaltung im Vorfeld des 
Bebauungsplanverfahrens beantwortet werden . Darin sollen neben der Ausformulie-
rung des Gebäudes auch die Freianlagen im Kontext einer südlichen Verlängerung 
des Rheinboulevards einen hohen Stellenwert erhalten. Auch die Führung des Rad-
verkehrs sowie die Querung der Siegburger Straße im Sinne einer verbesserten Zu-
gänglichkeit des Rheinufers soll im Zuge der Planung optimiert werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden folgende Ziele verfolgt: 
- Die Entwicklung einer zentral gelegenen, mindergenutzten Fläche zu einem nach-
haltigen, attraktiven Arbeits- bzw. Büro- und Hotelstandort mit einem hochwertig  
gestalteten Freiraum, 
- die Optimierung der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur insbesondere einer ver-
besserten, sicheren Verkehrsführung für Radfahrende auf der Siegburger Straße 
und einer neuen Fußgänger-Querung der Siegburger Straße auf Höhe der Trois-
dorfer Straße sowie 
- die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen innerhalb von Köln. 
 
Projekthistorie und weitere Vorgehensweise 
Das Areal um den rechtsrheinischen Brückenkopf  der Severinsbrücke wurde bereits 
im Städtebaulichen Masterplan Innenstadt der Stadt Köln im Jahre 2008 als Potenzi-
alfläche erkannt und zur Bebauung vorgeschlagen. In Konkretisierungen in den da-
rauffolgenden Jahren wurde die mögliche Baufläche östlich verkleinert, weil die Auf-
fahrtsrampe nördlich der Brücke weiterhin Bestand haben soll.  
In den Jahren 2020 bis 2022 wurde eine wohnungswirtschaftliche Nutzung für den 
Standort geprüft, jedoch aufgrund der deutlichen Schallemission von der Severinsbrü-
cke nicht weiterverfolgt. In diesem Rahmen wurde festgestellt, dass die Bebauung ei-
nen angemessenen Abstand zur Severinsbrücke einhalten muss, um den Erhalt der 
brückenbegleitenden Bäume sowie die Zugänglichkeit sicherzustellen. 
Seit Mitte 2022 erfolgte die Anhandgabe der Liegenschaft an die Vorhabenträgerin zur 
Entwicklung für eine vorrangige Büro- und Hotelnutzung.  
 
1.2. Verfahren  
Aufgrund der prominenten Lage des Vorhabens am Rheinufer sowie am Brückenkopf 
der Severinsbrücke ist besonderes Augenmerk auf die qualitätsvolle Entwicklung hin-
sichtlich städtebaulich er, architektonisch -gestalterischer sowie freiraumplanerischer 
Aspekte des Standortes zu legen.  
Daher wird ein einphasiges Qualifizierungsverfahren mit zwischengeschaltetem Work-
shop mit Präsentation und Diskussion der Entwurfsansätze nach den Vorgaben des 
Leitfadens für städtebauliche Qualifizierungsverfahren in Köln durchgeführt 
(3097/2024) durchgeführt (siehe Kompaktinformation Qualifizierungsverfahren, An-
lage 4).

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Ziel ist es, einen attraktiven Entwurf für ein markantes Gebäude zu erhalten, das zwi-
schen dem massiven Brückenbauwerk der Severinsbrücke und der Blockrandbebau-
ung von Deutz vermittelt, der exponierten Lage gerecht wird und sich gut in das Rhein-
panorama einfügt. Zudem soll eine attraktive Freiraumgestaltung für einen hochwertig 
gestalteten Freiraum aufgezeigt werden, der den (umgebenden) Baumbestand in das 
Planungskonzept integriert und einen Bezug zu  einer südlichen Verlängerung des 
Rheinboulevards herstellt. Die Architektur und Qualität des Gebäudes sollen hohen 
Ansprüchen an Nachhaltigkeit, Effizienz und Flexibilität genügen. Die Vorhabenträge-
rin strebt eine Zertifizierung des Gebäudes durch die Deutsche Gesellschaft für nach-
haltiges Bauen (DGNB) an. 
Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens sollen insbesond ere folgende Nachhaltig-
keitsaspekte berücksichtigt werden: 
- Konzeption in Richtung einer CO2-reduzierten Betriebsphase und einem reduzier-
ten CO2-footprint für die Herstellung, im Vergleich zum Deutschen Referenzhaus 
nach Gebäudeenergiegesetz GEG.  
- Einhaltung der Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln und der Vorgaben nach ESG 
sowie der EU-Taxonomie-Verordnung. 
- Berücksichtigung einer Kreislaufwirtschaft und Materialdokumentation (Madaster). 
- Biodiversität, insbesondere für größere und kleinere Vögel, Schmetterlinge und 
Bienen, Fledermäuse und Insekten. 
- Energieerzeugung (z. B. Photovoltaik, Flusswasser-Geothermie, Solarkollektoren, 
etc.) mit dem Ziel einer möglichst energieeffizienten Betriebsphase. 
Um entsprechendes Planungsrecht für das Vorhaben zu schaffen, ist im Anschluss an 
das Qualifizierungsverfahren die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes nach § 12 Abs. 2 BauGB erforderlich. 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob der Bebauungsplan im beschleunigten Verfah-
ren  nach § 13a Baugesetzbuch oder im Normalverfahren aufgestellt werden wird.  
Beschleunigtes Verfahren  
Sollte das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB Anwendung finden, bestehen 
Möglichkeiten zur Erleichterung des Planaufstellungsverfahrens. Diese werden im Fol-
genden aufgeführt und deren Anwendung erläutert: 
▪ Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit sowie der 
Behörden und Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 
BauGB könnte abgesehen werden.  
Im vorliegenden Planverfahren wird im Sinne der Verfahrenstransparenz von 
dieser Verfahrenserleichterung kein Gebrauch gemacht und sowohl eine früh-
zeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB als auch eine 
frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. 
▪ Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von einem Umweltbericht 
nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten 
umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfas-
senden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB könnte abgesehen und eine Plan-
überwachung (Monitoring) gemäß § 4c BauGB muss nicht durchgeführt wer-
den.  
Die aufgrund der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu er-
wartenden Eingriffe würden gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 4 in Verbindung 
mit § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB als bereits erfolgt beziehungsweise zulässig

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gelten. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im weiteren Verfah-
ren umfassend untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
Vorprüfung des Einzelfalls 
Da im Rahmen der Vorhabenplanung die Realisierung eines Hotels mit mehr als 100 
Betten angestrebt wird, wird dem Bebauungsplanverfahren nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 des 
Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine allgemeine Vorprüfung 
des Einzelfalls vorangestellt. Hierbei wird geprüft, ob eine förmliche Umweltverträglich-
keitsprüfung gemäß UVPG durchzuführen ist. Es ist nachzuweisen, dass durch die 
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet wird, die  einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits-
prüfung nach dem UVPG oder dem Landesrecht unterliegen. In diesem Zusammen-
hang ist außerdem darzustellen, dass die in §  1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten 
Schutzgüter nicht beeinträchtigt und keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung 
der Auswirkungen von Unfällen nach § 50 S. 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BIm-
SchG) verletzt werden.  
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
2.1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Köln-Deutz, an der nördlichen Auffahrtsrampe zur Se-
verinsbrücke.  
Das ca. 7.560 m² große Plangebiet liegt nördlich der Severinsbrücke, östlich der Sieg-
burger Straße, südlich der Troisdorfer Str aße und westlich der nördlichen Auffahrts-
rampe zur Severinsbrücke. 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll die Flurstücke 
1252, 962, 969, 996, 400, 2106/ 39, 2101/ 39, 2322/ 39, 2323/ 39, 2324/ 39, 2325/ 39, 
2326/ 39, 2327/ 39, 2475/ 39, 2436/ 352, 2474/ 39, 2413/ 352, 2414/ 352, 2473/ 39, 
2472/ 39, 2472/39, 2411/ 39 der Flur 35 in der Gemarkung Deutz umfassen. 
2.2. Vorhandene Baustruktur und derzeitige Nutzung 
Die rechtsrheinische Auffahrtsrampe der 1959 in Betrieb genommenen Severinsbrü-
cke wurde in den Durchführungsplänen von 1958 bzw. 1961 als Verkehrs - bzw. Frei-
fläche ausgewiesen.  
Die heutige Nutzung besteht aus  
− der das Plangebiet diagonal querenden Helenenwallstraße,  
− zwei verbliebenen, in Teilen leerstehenden und abgängige n Bestandsgebäu-
den, vermutlich aus der Vorkriegszeit,  
− den als öffentliche Freifläche ausgewiesen Bestandsparzellen des übrigen Ge-
bäudebestands, der bereits im Kontext der Herstellung der Severinsbrücke ab-
gebrochen wurde,  
− ferner dem südlich gelegenen Parkplatz sowie  
− weiteren Freiflächen im Westen und Süden des Plangebietes, die ebenfalls im 
Kontext mit der Severinsbrücke entstanden sind.  
Die Freiflächen stellen sich heute als Wiesenflächen mit überwiegendem Laub-Baum-
bestand dar. Derzeit sind die Flächen des Plangebietes durch die Helenenwallstraße, 
die Bestandsgebäude und den Parkplatz teilweise versiegelt.  
In das Plangebiet sind Teile der Siegburger Straße sowie der Troisdorfer Straße inte-
griert. Es ist im weiteren Verfahren zu prüfen, ob infrastrukturelle Einrichtungen wie

5 
z.B. die Bundesstraße 55, auch im Zusammenhang möglicher Sanierungsmaßnah-
men, durch die Vorhabenplanung berührt werden. 
Der diagonal durch das Plangebiet verlaufende südwestliche Teil der Helenenwall-
straße gilt als vor 1962 gewidmetes Straßenland. Dieser Bereich müsste daher zur 
Verwirklichung des Vorhabens unter Beachtung der Vorgaben des § 7 StrWG NRW 
förmlich eingezogen werden. Zu berücksichtigen sind dabei die sich im nördlichen Be-
reich befindlichen beiden Gebäude. Bereits der geltende Bebauungsplan 68449/05 
aus dem Jahr 1961 setzt dort nicht „öffentliche Verkehrsfläche“, sondern „öffentliche 
Freifläche“ fest. Der dazugehörige Ausbau/Umbau ist jedoch nicht erfolgt, sodass die 
Fläche beim erstmaligen Inkrafttreten des Landesstraßengesetzes 1962 und in den 
Folgejahren eine vorhandene Straße war/ist. 
Im südlichen Plangebiet zwischen der Helenenwallstraße und der Severinsbrücke be-
findet sich ein Parkplatz. Dieser Bereich ist zwar in den hier geltenden Bebauungsplä-
nen 68445/05 und 68449/03, jeweils aus dem Jahr 1958, als „öffentliche Verkehrsflä-
che“ festgesetzt. Der Parkplatz existiert jedoch gemäß KölnGIS -Luftbildern erst seit 
Anfang der 1970er Jahre und ist nicht als technisch befestigtes Straßenland ausge-
baut. Der Parkplatz kann daher nicht als gewidmetes Straßenland gelten bzw. er ist 
nicht förmlich gewidmet. Zwecks Realisierung des Vorhabens bedarf es somit keiner 
Einziehung des Parkplatzes.  
 
2.3. Erschließung 
Das Plangebiet ist über zwei Hauptverkehrsachsen an das öffentliche Straßenver-
kehrsnetz angebunden: in Nord-Süd-Richtung über die Siegburger Straße und in Ost-
West-Richtung über die Troisdorfer Straße, und - in deren Verlängerung - über die 
Auffahrtsrampe und die Severinsbrücke.  
Das Plangebiet ist bereits heute vollständig technisch erschlossen. Die Ver - und Ent-
sorgung soll auch künftig über das vorhandene Leitungsnetz erfolgen. 
 
2.3.1. ÖPNV 
Über die fußläufig ca. 50 m entfernte Stadtbahnhaltestelle Severinsbrücke und die ca. 
350 m entfernte Stadtbahnhaltestelle Suevenstraße ist das Plangebiet an den ÖPNV 
angeschlossen. An beiden Haltestellen besteht der Anschluss an verschiedene Stadt-
bahnlinien, wodurch eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV sichergestellt ist.  
Über die Haltestelle Severinsbrücke ist mit der Linie 7 mit einer Station und kurzem 
Fußweg der Bahnhof Köln Messe/ Deutz in wenigen Minuten erreichbar. Von der Hal-
testelle Suevenstraße führen die Linien 3 und 4 unmittelbar zum Neumarkt und in die 
Innenstadt sowie nach Osten zur Stadtbahnhaltestelle Deutz / Lanxess-Arena im Über-
gang zum Bahnhof Köln Messe/Deutz . Am Bahnhof Köln Messe/ Deutz besteht An-
schluss an den Regional - und Fernverkehr sowie das S -Bahn-Liniennetz der Deut-
schen Bahn AG. 
2.3.2. Motorisierter Individualverkehr 
Über die Siegburger Straße und die Severinsbrücke ist das Plangebiet in das überge-
ordnete Straßenverkehrsnetz der Stadt Köln eingebunden. Im Norden verläuft zudem 
die Helenenwallstraße, die in den Stadtteil Deutz hineinführt.  
In der Nähe des Plangebiets befinden sich unterhalb des Brückenkörpers der Se-
verinsbrücke öffentliche Stellplätze.

6 
2.3.3. Fuß- und Radwegeverkehr 
Entlang der Siegburger Straße (Nord-Süd-Richtung), der Troisdorfer Straße sowie ent-
lang der Severinsbrücke (Ost-West-Richtung) befinden sich beidseitig Fuß- und Rad-
wege. Zudem bestehen Fußwege durch die Freianlagen mit Anschluss an die Hasert-
straße und an das Quartier südlich der Severinsbrücke. Außerdem besteht westlich 
vom Plangebiet mit der Fläche der Deutzer Weft am Rheinufer eine weitgehend unge-
staltete Freifläche, die zum Laufen, für Radverkehr und andere Sportarten intensiv ge-
nutzt wird. 
3. Planungsvorgaben 
3.1. Regionalplan  
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, legt den 
Bereich, in dem das Plangebiet gelegen ist, als einen „Allgemeinen Siedlungsbereich“ 
(ASB) fest. Nach der regionalplanerischen Definition der ASB (Ziff. B.2.1) sollen inner-
halb der ASB entsprechend dem Bedarf in der Bauleitplanung unter anderem gewerb-
liche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener Gewerbe-
betriebe und für die A nsiedlung neuer, nicht überwiegend belästigender Gewerbe-
triebe dargestellt bzw. festgesetzt werden. 
Diese Festlegungen werden auch bei dem neu aufgestellten Regionalplan, der am 
29.10.2025 in Kraft getreten ist, beibehalten. 
3.2. Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als Grünfläche dargestellt. Die ge-
planten Nutzungen widersprechen den Zielen des Flächennutzungsplanes. Dieser 
muss daher entweder im Parallelverfahren (Aufstellung des Bebauungsplanes im Voll-
verfahren nach §§ 2 ff BauGB) geändert oder, sollte das beschleunigte Verfahren nach 
§13a BauGB Anwendung finden , im Rahmen einer Berichtigung angepasst werden . 
Die Art des Verfahrens wird im weiteren Verfahren geklärt. 
3.3. Bebauungsplan 
Im Bereich des Projektes existieren verschiedene Durchführungspläne aus den Jahren 
1958 und 1961, welche u.  a. Verkehrs- und Freiflächen festsetzen. Im weiteren Ver-
fahren muss geprüft werden, inwieweit diese aufzuheben sind. 
3.4. Landschaftsplan 
Das Projektgebiet liegt nicht innerhalb des Landschaftsplanes Köln. 
3.5. Landschaftsschutzgebiete 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Landschaftsschutzgebiet. 
3.6. Denkmalschutz 
Das Plangebiet liegt in direkter Nachbarschaft zur Severinsbrücke aus dem Jahr 1959, 
welche im Sinne des § 2 Abs.1 Denkmalschutzgesetz Nordrhein -Westfalen im Jahr 
1989 als Baudenkmal eingetragen wurde. Der Schutz bezieht sich auf das Haupt-Brü-
ckenwerk mit Pylon und Spannseilen. Die Vorland -Rampe, die in etwa auf Höhe des 
östlichen Randes der Siegburger Straße beginnt, steht nicht unter Denkmalschutz.  
Für das Plangebiet wird ein Bodendenkmal vermutet, weshalb im Vorfeld des Bebau-
ungsplanverfahrens eine Abstimmung mit dem Römisch -Germanischen Museum

7 
(RGM) stattfand. Angrenzend zu dem zur Bebauung vorgesehenem Grundstück be-
fand sich der südliche Abschnitt der 1818  – 1824 errichteten Festungsanlage Deutz, 
mit Bastionen, einer Wallanlage nebst begleitendem Graben außen und innerer Gra-
benfangmauer; auf dem Baugrundstück selbst bestand nach Aktenlage ein Lagerge-
bäude. Südlich an das Grundstück angrenzend befand sich das Siegburger Tor. An-
fang des 20. Jahrhunderts wurde die Anlage aufgegeben und geschleift. Das Gelände 
und die Grabenanlage wurden aufgeschüttet und eingeebnet. Die Überreste der Mau-
ern und der Graben sind im Untergrund vermutlich erhalten. Sofern sich Überschnei-
dungen mit der projektierten Bebauung ergeben sollten, besteht ein Erhaltungsvorbe-
halt. Das womöglich betroffene Lagergebäude soll im Rahmen einer bauvorgreifenden 
archäologischen Ausgrabung archäologisch untersucht und dokumentiert werden. Der 
Umgang mit den Ergebnissen der archäologischen Ausgrabungen wird mit dem RGM 
abgestimmt.  
Das Plangebiet liegt ausweislich des sogenannten Sternenplanes (Anlage 5) der Stadt 
Köln in einer Blickbeziehung zum Kölner Dom. 
Eine durch Reicher Haase Assoziierte GmbH, Aachen durchgeführte Ersteinschätzung 
sieht die Welterbe Verträglichkeit des Kölner Doms auf Grund des Vorhabens nicht 
gefährdet (vgl. Anlage 6). Nach erfolgtem Qualifizierungsverfahren wird auf Grundlage 
des Realisierungsentwurfes die finale Kulturerbe Verträglichkeitsprüfung auf Grund-
lage des Guidance and Toolkit for Impact Assessments in a World Herritage 
Context durchgeführt. 
3.7. Städtebauliche Entwicklungskonzepte 
3.7.1. Höhenentwicklungskonzept (HEK) 
Am 06.02.2025 hat der Rat der Stadt Köln  den Beschluss zum Höhenentwicklungs-
konzept für die Innere Stadt Kölns (3029/2024 ) beschlossen. Mit einer Höhe von vo-
raussichtlich 40 - 45 m löst das Vorhaben ggf.  zusätzliche Anforderungen gem. des 
Bewertungsinstrumentes HEK aus. Der Beschluss zum HEK (Vorlagen-Nr. 3029/2024) 
sieht die Anwendbarkeit des Konzepts ab einer Gebäudehöhe von 40 m oder einer 
relativen Überschreitung der Höhe der Umgebungsbebauung um 30% vor. 
Das Plangebiet befindet sich in einer Stadtachse, in welcher eine Höhenentwicklung 
nach dem HEK grundsätzlich denkbar ist. 
Zudem hat die Lenkung sgruppe Masterplan die grundsätzliche Eignung des Vorha-
bens bestätigt und spricht sich für die Weiterentwicklung im Rahmen eines Qualifizie-
rungsverfahrens aus (vgl. Anlage 7). 
3.7.2. Städtebauliches Entwicklungskonzept „Köln-Katalog“ 
Am 23. März 2023 hat der Rat den Köln -Katalog als Konzept für eine nachhaltige 
Stadtentwicklung beschlossen (Vorlagen -Nr. 3068/2022). Als städtebauliches Ent-
wicklungskonzept (§ 1 Abs.  6 Nr. 11 BauGB) wird der Köln -Katalog bei bebauungs-
planrelevanten Vorhaben berücksichtigt. Dies erfolgt unter dem Aspekt der Abwägung 
im Abgleich mit anderen Belangen (§ 1 Abs. 7 BauGB). 
Der Köln-Katalog zeigt, wie kompakte und somit flächensparende Quartiere, die sozial 
und funktional durchmischt sind, das Prinzip der kurzen Wege verfolgen, ausreichend 
Grünflächen aufweisen und nachhaltig sind, in Köln entwickelt werden können. Hierbei

8 
werden Strategien für eine qualitätvolle Dichte aufgezeigt und Quartierstypologien de-
finiert. 
Das Plangebiet Iiegt innerhalb der Innenstadt mit einer Quartiersdichte höher als 1,5. 
Insbesondere die Strategien zur vertikalen Dichte, die sich mit der Höhenentwicklung 
der Gebäude und deren Zusammenspiel beschäftigen, der grünen Vielfalt wie u.  a. 
nutzbare Dachflächen und der Nutzungsvielfalt finden sich in der Vorhabenplanung 
wieder.  
Für die Innenstadt kommt insbesondere die 6. Quartierstypologie „Vertikale entwi-
ckeln“ zur Anwendung. Hierbei soll der klassische Blockrand konsequent weiterentwi-
ckelt werden mit vereinzelt gesetzten Hochpunkten. In den Gebäuden sind integrierte 
und gestapelte Nutzungen vorgesehen.  
Durch die Ergänzung sowohl durch einen neuen Baukörper als auch durch die vorge-
sehenen Nutzungen im Bestand und im Neubau wird insbesondere den integrierten 
und gestapelten Nutzungen Rechnung getragen. Ein Hochpunkt wird nur insoweit um-
gesetzt, wie es auch mit den Vorgaben des Höhenentwicklungskonzepts vereinbar ist. 
Gleichzeitig soll im Qualifizierungsverfahren geprüft werden, wie eine Dachterrasse 
der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden kann. Inwieweit der Hochpunkt an die-
ser Stelle städtebaulich vertretbar ist, wird im weiteren Verfahren geprüft.  
3.7.3. Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+ 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
3.7.4. Städtebaulicher Masterplan Innenstadt 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
3.7.5. Masterplan Stadtgrün 
Zum nächsten Verfahrensschritt werden die Vorgaben aus dem Konzept ausgewertet. 
4. Darstellung der planerischen Zielvorgaben
4.1. Planungs- und Nutzungskonzept
Mit dem Vorhaben ist die Errichtung von ca. 25.000 qm oberirdischer Bruttogrundflä-
che sowie einer Tiefgarage vorgesehen.  
Der größere Teil der Flächen soll für Büronutzungen ausgelegt werden, die über eine 
einladende Lobby im Erdgeschoss erschlossen und durch gastronomische Einrichtun-
gen ergänzt werden sollen. Zudem ist ein  ansprechendes Hotel mit ca. 300 Betten 
angestrebt. Renommierte Hotelbetreiber haben Interesse an dem Standort signalisiert. 
Ergänzende Nutzungen wie eine Barista-Bar oder eine Bäckerei, ein Fitnessstudio und 
ein kleinflächiger Lebensmittel-Nahversorger sollen das Angebot abrunden und zur 
Belebung des Standortes beitragen.  
Der Außenbereich soll eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und die Rahmenbe-
dingungen der Umgebung, wie den Baumbestand oder den durch die Severinsbrücke 
einwirkenden Verkehrslärm, berücksichtigen. 
In der Tiefgarage werden die Stellplätze für Fahrräder und Pkw untergebracht. Sie 
dient insbesondere den Mitarbeitenden, Kunden, Gästen und Besuchern. Zusätzlich

9 
sollen Parkplätze für die Nachbarschaft als Ersatz für die entfallenen Parkplätze ins-
besondere des Nachts und am Wochenende zur Verfügung gestellt werden.  In der 
Tiefgarage oder im Fitness-Bereich sollen Spinde, Duschen und Umkleiden für Zwei-
radfahrer vorgehalten werden. 
Qualitative Ziele 
Das Vorhaben soll sich durch eine zeichenhafte und nachhaltige Architektur mit hoher 
städtebaulicher Qualität  auszeichnen. Eine möglichst variable Gebäudestruktur soll 
flexible und effiziente Büroflächen für zeitgemäße und zukünftige Bürotypologien wie, 
z. B. „activity based working“ oder „New Work“ gewährleisten. Die Hotelnutzung soll 
den Anforderungen eines modernen Hotels entsprechen und zugleich eine effiziente 
Nutzung sicherstellen. Die übrigen Nutzungen sollen im Erdgeschoss so angeordnet 
werden, dass sie zu einer breiten Belebung des Standortes bzw. der Umgebung bei-
tragen. Dabei sollen Rückseiten vermieden und die Anli eferungen möglichst in das 
Gebäude integriert werden. Eine öffentlich zugängliche Dachterrasse soll so in dem 
Gebäude verortet werden, dass sie ein attraktiver Anziehungspunkt für Bürgerinnen 
und Bürger werden kann. 
Die Außenanlagen sollen eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und einer Erweite-
rung der Nutzungen in den Außenraum hinein ermöglichen . Durch eine intensive Be-
grünung, auch von Teilen der Dach- und Terrassenflächen, sollen verschattete Berei-
che und ein optimiertes Mikroklima erreicht werden. Die Auswahl der Pflanzen muss 
so getroffen werden, dass sie den Anforderungen des Klimawandels, wozu insbeson-
dere Starkregen-Ereignisse und längere Hitzeperioden gehören, Stand halten können.  
Zur Umsetzung dieser Ziele ist die Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens mit 
bis zu vier  qualifizierten, auch internationalen Planungsteams von Architekten und 
Landschaftsarchitekten vorgesehen. In das Verfahren soll ein Workshop integriert wer-
den, mit Präsentation und Diskussion der Entwurfsansätze. Die Ergebnisse der Betei-
ligung der Ämter und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB werden 
Teil der Verfahrensunterlagen sein.  
 
4.2. Verkehr 
Im Kapitel 2.3.1 bis 2.3.3 werden die bestehenden, günstigen verkehrlichen Rahmen-
bedingungen im Planungsumfeld beschrieben. Im Vergleich zu m Bestand soll die 
Siegburger Straße durch Reorganisation der Abfahrt zur Troisdorfer Straße insbeson-
dere für Radfahrende sicherer und die Grundstücksausnutzung im Nord -Westen ver-
bessert werden. In der Abstimmung mit dem Fachamt für Straßen - und Radwegebau 
vom 19.03.2025 wurde zudem ein e Fußgängerquerung der Siegburger  Straße auf 
Höhe der Troisdorfer Straße angeregt, welche die fußläufige Anbindung an das Rhein-
ufer maßgeblich verbessern würde . Die Einfahrt zur Tiefgarage für Pkw und Radfah-
rende von der Troisdorfer Straße sowie die Anlieferung des Nahversorgers und des 
Hotels sind im Rahmen des anstehenden Qualifizierungsverfahrens zu konkretisieren. 
Die (Taxi-) Vorfahrt für das Hotel soll auf der Siegburger Straße erfolgen. 
Für die Troisdorfer Straße werden Parkbuchten und eine beidseitige Anordnung von 
Bäumen als Allee vorgeschlagen. 
Für die Siegburger Straße wird seitens des Vorhabenträgers eine zeitgemäße Führung 
der Radwege auf Ebene der Fahrwege angeregt, wie es sich in Köln zahlreich an an-
derer Stelle bewährt hat.

10 
Die Adressbildung soll vorrangig von der Siegburger Straße erfolgen. Die zusätzlich 
durch das Projekt ausgelösten Stellplätze werden im Verkehrsgutachten berücksichtigt 
und dienen im Qualifizierungsverfahren als Grundlage. Bei der Erarbeitung des Ver-
kehrsgutachtens findet auch die Entwicklung des Deutzer Hafens Berücksichtigung. 
Die nach Stellplatzsatzung der Stadt Köln erforderlichen Fahrrad-Stellplätze und wei-
terhin der Bedarf an Kfz-Stellplätzen für Büro, Hotel und das diversifizierte Nutzungs-
konzept sollen in einer Tiefgarage abgebildet werden . Ca. 25 bis 50 % der Kfz- als 
auch der Fahrrad-Stellplätze sollen für eine Ladeinfrastruktur vorbereitet werden. Für 
Zweiradfahrer sind Duschen nebst Umkleiden und Spinden sowie eine kleine Fahrrad-
werkstatt vorgesehen. 
 
5. Auswirkungen der Planung 
Im Rahmen der Anwendung des § 13a BauGB ist eine förmliche Umweltprüfung nicht 
erforderlich. Entsprechend der Vorschrift des § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung 
mit § 13 Abs. 3 S. 1 BauGB bedarf es im Verfahren keines Umweltberichtes im Sinne 
des § 2a B auGB. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes 
nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht 
gegeneinander abgewogen. 
Das Plangebiet ist bereits heute teilweise versiegelt. Folgende Untersuchungen und 
Gutachten können nach aktuellem Stand für das weitere Verfahren erforderlich wer-
den: 
- Schallgutachten 
- Verkehrsgutachten 
- Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
- Besonnungs- und Tageslichtuntersuchung 
- Sichtfeldstudie/ Kulturerbe-Verträglichkeitsprüfung (KVP) 
- Artenschutzprüfung – s. ASP I von RMPSL vom 06.09.2024  und ASP II vom 
25.07.2025 
- Entwässerungsplanung mit Überflutungsnachweis 
Folgende Erst-Einschätzungen wurden bereits durchgeführt, welche im Laufe des Ver-
fahrens an den späteren Entwurf in Abstimmung mit den Fachämtern angepasst und 
konkretisiert werden müssen:  
- Baumkataster, Dr. Kutscheidt, Krefeld vom 14.07.2023 
- Schall, Voruntersuchung ADU cologne, Köln vom 18.12.2024 
- Verkehr, Voruntersuchung Bernard Gruppe ZT, Köln vom 07.01.2025 
- Besonnungs- und Tageslichtuntersuchung , Voruntersuchung  Peutz Consult , 
Dortmund vom 31.10.2024 
- Einzelhandel, Potentialanalyse  der Gesellschaft für Markt - und Absatzfor-
schung, Köln vom 17.09.2025 
- Mikroklima, Voruntersuchung Peutz Consult, Dortmund vom 31.10.2025  
- Kulturerbeverträglichkeitsprüfung (KVP), Voruntersuchung Reicher Haase As-
soziierte (RHA), Aachen vom 15.12.2025, Anlage 6 
Nach Mitteilung durch das Amt für Brücken- und Tunnelbau seien für die Unterhaltung 
der Severinsbrücke ausreichend dimensionierte Flächen freizuhalten. Diese überla-
gern sich in Teilen mit dem Planungsgrundstück. Diese Problematik wird im weiteren 
Verfahren abgeschichtet.

11 
5.1. Landschafts- / Ortsbild 
Im Bestand ist das Plangebiet als öffentliche Grünfläche und Parkplatz wahrnehmbar. 
Durch die Planung eines Gebäudes mit 40 – 45 m Höhe wird sich das Orts- und Land-
schaftsbild stark verändern. Besonders betroffen ist das Stadtpanorama vom Rhein 
aus. Künftig wird vom Plangebiet aufgrund der vorgesehenen Höhe eine Wirkung über 
den unmittelbaren Standort hinaus ausgehen. Die Vorgaben des HEK werden insbe-
sondere im Hinblick auf die denkmalgeschützte Severinsbrücke als ggf. auc h auf die 
Sichtbarkeit des Kölner Doms im weiteren Verfahren berücksichtigt (s. Ziff. 3.6).  
5.2. Pflanzen, Tiere, Biologische Vielfalt 
Das Plangebiet befindet sich im verdichteten Innenstadtbereich. Das Gelände ist weit-
gehend eben und teilweise versiegelt. Darunter fallen die Straßenverkehrsflächen der 
Helenenwallstraße, der Parkplatz an der Ecke Severinsbrücke/Siegburger Straße so-
wie die Bebauung Helenenwallstraße 40 und 42. Die öffentlichen Grünflächen im Nor-
den und Osten des Plangebietes zeichnen sich durch eine Rasenfläche und vereinzel-
ten Bäumen jungen bis mittleren Alters sowie einigen wenigen Strauchpflanzungen 
aus. Im Biotoptypenkataster der Stadt Köln (2020) werden diese Flächen als „Öffentli-
che Grünfläche – Park oder parkähnliche Strukturen“ mit einer mittleren Biotopwertig-
keit geführt. Die Fläche ist durch die bestehende bauliche Ausprägung und Nutzung 
bereits anthropogen geprägt.  
5.3. Artenschutz  
Durch die beabsichtigte Bebauung des Plangebietes könnten Verbotstatbestände 
nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) eintreten. Um dies auszuschließen 
wurde bereits im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens durch RMP Stephan Lenzen 
Landschaftsarchitekten eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (Artenschutzprüfung -
ASP Stufe I/ II) durchgeführt (Stand: 06.09.2024/ 25.07.2025). 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung basiert dabei auf der Auswertung verfügbarer 
Daten sowie einer Ortsbegehung mit Kontrolle aller relevanten Strukturen.  
Nach den Erkenntnissen der Ortsbegehung besteht im Bereich der Dachtraufe der  
Wohngebäude ein Quartierpotenzial für Fledermäuse. Vor dem Abbruch der Gebäude 
sind daher weitergehende Untersuchungen mittels Fledermausdetektor  durchzufüh-
ren. Im Gehölzbestand in den Grünstreifen ist Brutvorkommen allgemein  verbreiteter 
Vogelarten, wie z.  B. Heckenbraunelle, Zaunkönig, Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen 
und Amsel möglich. Die Brutvogeldichte wird durch die stark genutzten Verkehrstras-
sen als sehr gering eingestuft. Der Baumbestand auf der öffentlichen Grünfläche weist 
keine erkennbaren Höhlen oder Spalten auf, die von planungsrelevanten Fledermaus- 
und Vogelarten genutzt werden  können. Der Gehölzbestand auf dem Gelände weist 
ein Nistpotenzial allgemein verbreiteter und ungefährdeter Vogelarten auf. Niststätten 
planungsrelevanter Vogelarten sind nach fachlicher Einschätzung zwar nicht  vorhan-
den, doch besteht bei den Bestandsgebäuden ein Verdacht auf ein Vorkommen ge-
bäudebrütender Vogelarten, wie z.B. Mauersegler oder Hausrotschwanz. 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass Verletzungen der 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1, Nrn. 1-3 BNatSchG (Zu-
griffsverbote) in Folge der Planung möglich sind. Eine ASP II zur Untersuchungen der 
gebäudebewohnenden Fledermäuse und Vögel sind zur abschließenden Einschät-
zung der artenschutzrechtlichen Belange erforderlich. 
Diese weitergehenden Untersuchungen wurden mit dem 25.07.2025 abgeschlossen 
(ASP II). Die Ergebnisse der Vogelkartierung aus 2025 ergeben, dass im Plangebiet 
keine planungsrelevanten Vogelarten brüten. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen

12 
für planungsrelevante Vogelarten sind demnach nicht erforderlich. Bei den Detektorer-
fassungen wurde nur die Zwergfledermaus ( Pipistrellus pipistrellus) im Plangebiet 
nachgewiesen. Weitere Fledermausarten, die im Kölner Stadtgebiet vorkommen, wie 
z.B. der Großer Abendseglers (Nyctalus noctula) oder die  Rauhautfledermaus (Pi-
pistrellus nathusii), wurden nicht detektiert. Verbots-Tatbestände liegen nicht vor. 
 
5.4. Baumkataster 
Durch das Sachverständigenbüro Dr. J. Kutscheidt wurde ein Baumkataster gemäß 
der FLL-Baumkontrollrichtlinie erstellt (, Stand 14.07.2023). Es wurden dabei insge-
samt 31 Bäume in und um das Plangebiet kartiert. 6 Bäume mit den Nummern 23, und 
25 - 29 liegen südlich des Plangebietes im Übergang zu der Severinsbrücke.  
Überwiegend weisen die erfassten Bäume Astholzwunden, Totholzbildung sowie teils 
Rindenschäden oder Pilzbefall auf. Sie werden mit einer ausreichenden bis guten Zu-
kunftsfähigkeit (Noten 2 bis 4 bei einer Skala von 1 bis 6) bzw. Zukunftswürdigkeit  
bewertet. Die Bäume 6 und 23 liegen bei einer Zukunftsfähigkeit von ausreichend bis 
mangelhaft (4 - 5 bzw. 5). 
Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, welche Bäume hiervon erhalten werden können.  
Bei baumpflegerischen Maßnahmen bzw. Ersatzpflanzungen findet die Baumschutz-
satzung der Stadt Köln vom 18. Juli 2023 Anwendung. 
5.5. Verkehr 
Durch die B ernard Gruppe ZT GmbH erfolgt e im Vorfeld  des Bebauungsplanverfah-
rens auf Grundlage der Konzeptplanung mit hier beschriebenem Nutzungskonzept be-
reits eine Abschätzung des Verkehrsaufkommens, eine Analyse der Erschließung so-
wie Empfehlungen für die weitere Planung worin auch das zusätzliche Verkehrsauf-
kommen der Quartiersentwicklung „Deutzer Hafen“ berücksichtigt wurde. 
In der Einschätzung des Gutachters werden die Auswirkungen des Vorhabens auf die 
Leistungsfähigkeit im Planfall, auch mit Berücksichtigung der Mehrverkehre des Deut-
zer Hafens, als nicht kritisch erachtet (Stand: 07.01.2025). 
Nach Vorliegen des endgültigen Entwurfs im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens 
ist eine Verkehrsuntersuchung mit den rechnerischen Nachweisen  der notwendigen 
Stellplätze für Pkw und Fahrräder sowie die Aufstellung eines Mobilitätskonzeptes vor-
gesehen. 
Für den noch abzustimmenden Prognosehorizont sollen jeweils ein Analyse-, ein Null- 
sowie ein Planfall untersucht werden. 
Untersucht werden das Verkehrsaufkommen sowie die Erschließung. Falls notwendig 
erfolgt die Entwicklung von notwendigen Maßnahmen.  
Um die Mobilität mit dem Umweltverbund (zu Fuß, Rad, ÖPNV) zu fördern und damit 
eine alternative Erreichbarkeit des Plangebiets unabhängig dem Kfz zu machen, wer-
den Maßnahmen im Rahmen eines Mobilitätskonzepts erarbeitet. Dabei werden in ei-
nem ersten Schritt zunächst eine Umfeld- und eine Nutzeranalyse vorgenommen. Da-
rauf aufbauend werden die für die verschiedenen Nutzer relevanten  Handlungsfelder 
und Strategien mit konkreten Umsetzungsmaßnahmen hinterlegt. 
5.6. Klima  
Das Plangebiet liegt gemäß der städtischen „Planungshinweiskarte für Klima – Hitze“ 
(2024) in der Hitzeklasse 1–2 und ist damit Teil eines klimatischen Sanierungsraums.

13 
Die Sanierungsräume sind durch einen hohen Versiegelungsgrad, geringe Durchgrü-
nung und damit einhergehende geringe Verdunstungsleistung gekennzeichnet.  Zu-
künftig sollen hier neben den geplanten Baukörpern hochwertige und klimaaktive Frei-
räume entstehen, mit dem Ziel, dass sich das Vorhaben positiv in Bezug auf das Mikro-
klima auswirkt.  
Maßnahmen zur Minderung der negativen Auswirkungen des Vorhabens wie Fassa-
den- und intensive Dachbegrünung werden im weiteren Verfahren geprüft und sind 
insbesondere im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens zu erarbeiten. 
5.7. Energiekonzept 
Am 17. März 2022 hat der Rat die so genannten Klimaschutzleitlinien (Leitlinien zum 
Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln – Vorlagen-
Nr. 4286/2021 ) beschlossen. Für Nichtwohngebäude wurden hierbei Grundsätze 
sowie verbindliche Anforderungen erarbeitet. Hierzu gehören Vorgaben zu 
Effizienzstandards sowie zum Einsatz von Photovoltaik. Das 
Bebauungsplanverfahren fällt unter die Anwendung der städtischen Klimaleitlinien. 
Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens wird ein Energiekonzept erstellt. Der 
Siegerentwurf wird zeitgleich zum Bebauungsplanverfahren weiter abgestimmt, 
sodass Aussagen erst zu einem späteren Zeitpunkt getroffen werden können.  
5.8. Entwässerung/Hochwasser 
Im weiteren Verfahren ist der mögliche Rückhalt von Niederschlagswasser durch z. B. 
Dachbegrünung (z. B. Retentionsgründach) zu prüfen. Ebenso ist die Möglichkeit zur 
schadlosen Ableitung von Niederschlagswasser aus einem 30 -jährlichen Starkregen-
ereignis zu ermitteln. Derzeit ist ca. die Hälfte der Flächen des Plangebietes versiegelt 
durch Bestandsgebäude, die Helenenwallstraße und einen Parkplatz im Süd-Westen. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Entwässerungskonzept erstellt. 
Dieses berücksichtigt sowohl die Regelentwässerung wie auch Starkregenereignisse. 
Hierbei werden  insbesondere Retentionsflächen berücksichtigt, bspw. oberhalb der 
Tiefgarage, um Niederschläge auf zunehmen und zu speichern und einen eigenen 
Wasserhaushalt zu ermöglichen. 
Das Plangebiet liegt in einem Hochwasserrisikobereich und ist grundsätzlich durch die 
Hochwasserschutzeinrichtungen bis zu einem Kölner Pegel von 11,90 m geschützt. 
Das Plangebiet ist außerdem durch Überflutungen durch Grundhochwasser gefährdet. 
Bei einem mittleren Ereignis (ab 11,30 KP) liegt der Grundwasser mit weniger als 1m 
unter dem Gelände (Flurabstand < 1m). 
5.9. Mensch, Gesundheit, Bevölkerung 
5.9.1. Lärm 
Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde durch die ADU cologne GmbH eine 
Schalltechnische Voruntersuchung erstellt . Es wurde die derzeit auf die Bestandsge-
bäude an der Troisdorfer Straße einwirkende Lärmimmissionen aus dem öffentlichen 
Straßenverkehr für die Bestandsituation sowie die künftige Situation mit 12 -geschos-
sigem Plangebäude berechnet und dargestellt.  
Die Ergebnisse zeigen, dass an allen Immissionsorten (Siegburger Straße 121 -123, 
Wahner Straße 2, 6,10,12) eine Minderung der Beurteilungspegel zu erwarten ist. Er-
wartungsgemäß ist die Minderung aufgrund der Abschirmung durch das geplante Ge-
bäude mit 1,8 dB im mittleren Straßenbereic h am größten. An allen Immissionsorten 
überwiegen die Minderungen durch eine Abschirmung des geplanten Bürogebäudes

14 
im Gegensatz zu den Reflexionen an der Fassade des geplanten Bürogebäudes im 
Bereich der Troisdorfer Straße. 
Aufgrund der Minderungen der Geräuschimmissionen an den Gebäuden Siegburger 
Straße 121-123, Wahner Straße 2, 6,10,12  ist aus schalltechnischer Sicht das Bau-
vorhaben als positiv zu bewerten. 
Zur Prüfung der Einwirkungen durch Verkehrslärm und Anlagenlärm aus der Umge-
bung auf das Plangebiet sowie durch das Vorhaben auf die Umgebung wird ein Schall-
gutachten erarbeitet bzw. das vorliegende Gutachten entsprechend konkretisiert und 
auf das exakte Vorhaben abgestimmt. Im Zuge dieser Überarbeitungen werden auch 
Aussagen zur Schallreflexion weiter berücksichtigt. In diesem wird die Einhaltung der 
gesetzlichen Richt- und Orientierungswerte geprüft und, soweit erforderlich, Maßnah-
men zur Umsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erarbeitet.  
5.9.2. Luftschadstoffe 
Zur Ermittlung der verkehrsbedingten Luftschadstoffe soll ein Fachgutachten, voraus-
sichtlich durch die iMA Cologne GmbH im weiteren Verfahren erarbeitet werden. 
5.9.3. Altlasten / Altstandort 
Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt Köln liegen keine Erkenntnisse 
über Altstandorte, Altablagerungen und sons tige stoffliche Bodenveränderungen  auf 
der Fläche vor. 
Eine historische Recherche ergab, dass es vor der Bebauung mit der Severinsbrücke 
1959 keine signifikante Flächennutzung gab, die eine Bodenverunreinigung verursacht 
haben könnte.  
Für das Plangebiet soll eine orientierende Bodenuntersuchung erstellt werden, um ggf.  
Hinweise auf mögliche Schadstoffe zu erhalten um dann eine Gefährdung des Schutz-
gutes Mensch über den Wirkungspfad Boden -Mensch bzw. Boden-Grundwasser im 
Bereich des Grundstücks auszuschließen.  
In Abhängigkeit der Ergebnisse des Bodengutachtens  werden weitere Aspekte,  die 
zukünftigen Erdarbeiten betreffend, ggf. abgeleitet. 
5.9.4. Erschütterungen 
Aufgrund der direkten Nähe zur Severinsbrücke Bundesstraße 55 und der Stadtbahn 
ist mit Auswirkungen durch Erschütterungen zu rechnen. Dies ist in der konkreten Vor-
habenplanung zu berücksichtigen. 
5.9.5. Potenzielle Besonnungsdauer  
Nördlich der Troisdorfer Straße besteht eine Bebauung mit Wohnungsnutzung , über-
wiegend angrenzend an die Wahner Straße, sowie teilweise gewerblicher Nutzung . 
Um die Auswirkungen des Vorhabens hinsichtlich der Verschattung auf die Umgebung 
zu untersuchen und die gesunden Wohn - und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, 
wurde daher gemäß der Vorgaben des Positionspapiers „Versorgung mit Tageslicht/ 
Besonnung“ des Stadtplanungsamtes eine entsprechende Voruntersuchung als Prä-
sentation bereits im Vorfeld des Beba uungsplanverfahrens gefertigt. Die Studie be-
trachtet eine bis zu 12-geschossige Blockrandbebauung mit den hier benannten Rah-
menparametern. Die Voruntersuchung zur B esonnung von Peutz Consult vom 
31.10.2024 kommt in ihrer Auswertung zu dem Ergebnis, dass m it Realisierung der 
Planung Abminderungen der Besonnung festzustellen sind. Gleichwohl verbleibt 
selbst in einem ungünstig gelegenen die geforderte Mindestbesonnung. Für das wei-
tere Verfahren ist eine weitergehende Untersuchung  des dann gewählten Entwurfes

15 
erforderlich. Ob die Kriterien der DIN 5034 -1 auch bei einer Bebauung mit dem Plan-
gebäude eingehalten werden, wird im weiteren Verfahren geprüft. 
5.10. Kultur- und sonstige Sachgüter 
In der Umgebung befindliche Denkmäler wie z. B. die Severinsbrücke und der Kölner 
Dom werden berücksichtigt und die Auswirkungen auf diese untersucht.  
6. Planverwirklichung 
6.1. Bodenordnung 
Die zu überplanenden Flurstücke im Geltungsbereich des vorgesehenen vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes befinden sich im Eigentum / Verfügung des Vorhabenträ-
gers sowie der Stadt Köln.  Die Privatgrundstücke wurden notariell gesichert und die 
Grundstücke im Eigentum der Stadt Köln der Vorhabenträgerin anhand gegeben. Ein 
Bodenordnungsverfahren wird nicht erforderlich. 
6.2. Kosten  
Die Übernahme der im Zusammenhang mit dem Vorhaben und für die relevanten Er-
schließungsanlagen anfallenden Kosten durch den Vorhabenträger wird in der Pla-
nungsvereinbarung sowie im Durchführungsvertrag geregelt.  
Durchführungsvertrag 
Alle Verpflichtungen des Vorhabenträgers werden in einem Durchführungsvertrag ge-
regelt werden. 
Der Durchführungsvertrag beinhaltet gemäß § 12 Abs. 1 BauGB u. a. Regelungen zu 
folgenden Themen: 
▪ Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist 
▪ Tragung der Planungs- und Erschließungskosten

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
Nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer 
Abendveranstaltung mit kombinierter digitaler Beteiligung vorgesehen. Nach § 3 Abs. 2 BauGB ist der 
Entwurf des Bebauungsplanes mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde 
wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, 
mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die 
Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich zur Veröffentlichung 
im Internet nach Satz 1 sind eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, 
etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 
genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen. 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro des Oberbürgermeisters 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 31122 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
N
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Helenenwallstraße
in Köln - Deutz
Anlage 2Stadtplanungsamt
05 025 100 150 Meter

Anlage 0 
Begründung zur Dringlichkeit 
 
Aufgrund verwaltungsinterner Abstimmungen bzgl. der Vereinbarkeit des geplanten Vorha-
bens an der Helenenwallstr. und der künftigen Instandsetzung der Severinsbrücke konnte 
die Beschlussvorlage erst kurzfristig in den Beratungsturnus aufgenommen werden.  
Eine Beratung in diesem Turnus ist erforderlich um das vorgesehene Qualifizierungsverfah-
ren nicht noch weiter nach hinten verschieben zu müssen.

1 
Anlage 6

2 
ERSTEINSCHÄTZUNG zum Bauvorhaben Helenenwallstraße 40  in Köln-Deutz                                     RHA REICHER HAASE ASSOZIIERTE GMBH Prof. Christa Reicher, Holger Hoffschröer, Christoph Klanten Vanessa Ziegler, Till Müller-Haude  Bürostandort Aachen Oppenhoffallee 74 52066 Aachen  0241 46376740 www.rha-planer.eu

3 
   Inhaltsverzeichnis  1. ANLASS UND AUFGABENSTELLUNG ........................................................................................... 4 2. METHODISCHES VORGEHEN ........................................................................................................ 5 3. BESCHREIBUNG DES BAUVORHABENS ....................................................................................... 6 4. BESCHREIBUNG DER DENKMÄLER .............................................................................................. 6 4.1 KÖLNER DOM .................................................................................................................................. 6 4.2 HOCHBUNKER ................................................................................................................................. 7 4.3 RHEINAUHALBINSEL ....................................................................................................................... 7 4.4 SEVERINSBRÜCKE ........................................................................................................................... 8 5. BLICKPUNKTE UND BEWERTUNG ................................................................................................ 8 6. ERSTEINSCHÄTZUNG ................................................................................................................... 12 ANHANG .............................................................................................................................................. 14

4 
1. Anlass und Aufgabenstellung  Auf dem Grundstück im Bereich Helenenwallstraße (Ecke Troisdorfer Straße/Siegburger Straße) in Köln-Deutz plant die Dumrese Real Estate GmbH eine bauliche Entwicklung. Hierzu soll 2026 ein hochbaulicher Wettbewerb durchgeführt werden.   Aufgrund der Lage des Vorhabens, vor allem im Umfeld der UNESCO-Welterbestätte Kölner Dom aber auch von eingetragenen Denkmälern, sind potenzielle Auswirkungen auf relevante Blickbeziehungen und Ansichten („Umgebungsschutz“, vgl. § 5 Abs. 3 DSchG NRW) nicht auszuschließen und frühzeitig zu prüfen (§ 9 Abs. 2 DSchG NRW). Diese zu betrachtenden Denkmäler wurden vorab in einer Stellungnahme des Denkmalamtes definiert. Hierbei handelt es sich um den Kölner Dom (Denkmal-Nr. DE_05315000_A_091 1), die Severinsbrücke (DE_05315000_A_5005), den Hochbunker mit Grünfläche an der Helenenwallstraße (DE_05315000_A_0058) sowie die Rheinauhalbinsel (DE_05315000_A_0123).  
  Eingetragene Denkmäler im Umfeld des Bauvorhabens (eigene Darstellung)  Im Rahmen der vorliegenden Studie wurden dazu die genannten Denkmäler zunächst mit Blick auf ihre kulturhistorische Bedeutung erfasst und Anforderungen an den Umgebungsschutz abgeleitet.   Ziel der vorliegenden Ersteinschätzung ist es, Anforderungen aus dem Kulturerbeschutz herauszuarbeiten und bereits in einem frühen Stadium der Projektentwicklung potenzielle Auswirkungen auf das Welterbe und die nahegelegenen Denkmäler zu identifizieren. Diese sollen im Sinne einer Zielsetzung in die Wettbewerbsunterlagen einfließen und so zu einer möglichst verträglichen Entwicklung beitragen. Im weiteren Prozessverlauf, das heißt nach

5 
der Durchführung des Wettbewerbs soll eine konkretisierte Stellungnahme mit Blick auf den ausgearbeiteten Siegerentwurf erarbeitet werden.  2. Methodisches Vorgehen  Um eine möglichst konsistente Beurteilung im Sinne der Ersteinschätzung zu formulieren, orientiert sich das methodische Vorgehen an etablierten Methoden und Verfahren aus dem Kulturerbeschutz: Der seit 2022 vorliegende Leitfaden „Guidance and Toolkit for Impact Assessments in a World Heritage Context“, der von der UNESCO und ihren Beratungsgremien erarbeitet wurde, liefert umfassende Empfehlungen zur Durchführung von sogenannten Kulturerbeverträglichkeitsprüfungen (KVP). Hierfür sieht der Leitfaden elf sukzessiv abzuarbeitende Schritte vor, an die sich die vorliegende Ersteinschätzung methodisch anlehnt.   Darüber hinaus wird auch die im Leitfaden geforderte Beteiligung von betroffenen Akteuren im Rahmen eines gemeinsamen Abstimmungstermins durchgeführt. Dies waren insbesondere die Stadt Köln (Stadtplanungsamt, Stadtkonservator, Dombaumeister und Wirtschaftsförderung) sowie die Vorhabenträgerin.  
  Prozessgrafik zur Durchführung von KVP (Quelle: UNESCO et al., 2022)  Die im Leitfaden vorgesehenen Schritte 1 und 2, Screening und Scoping, dienen im Wesentlichen der Einschätzung über Umfang und Inhalt der erforderlichen Untersuchungen, die im Vorfeld durch die Auftraggeberin und die Denkmalbehörde bereits umrissen wurden.   Das sogenannte Baseline Assessment (Schritt 3) sieht eine Beschreibung der Denkmalwerte und -merkmale (Attribute) der zu betrachtenden Kulturerbestätten vor. Diese dient als Beurteilungsgrundlage für die folgenden Schritte. Hierzu werden die von der Denkmalbehörde verfassten Denkmalbeschreibungen herangezogen. Für den Kölner Dom kann dabei auf die im Rahmen einer vorangegangenen KVP durchgeführte Attributdefinition zurückgegriffen werden.   Die Schritte 4 bis 6 beziehen sich schließlich auf das geplante Vorhaben, und zielen darauf ab, die potenziell von ihm zu erwartenden Auswirkungen zu identifizieren und systematisch zu evaluieren. Dies geschieht insbesondere anhand von zuvor ausgewählten Blickpunkten und Visualisierungen des Vorhabens. Die vorliegende Ersteinschätzung dient letztlich dazu, mögliche Auswirkungen von vornherein zu „mitigieren“ (Schritt 7), also dafür Sorge zu tragen, dass diese auf ein verträgliches Maß begrenzt werden.

6 
3. Beschreibung des Bauvorhabens  Für das geplante Bauvorhaben ist ein Baukörper mit einer Ziel-BGF von etwa 25.000 m2 vorgesehen. Da zum aktuellen Prozessstand noch kein konkreter Entwurf oder Plan vorliegt, wurden die von der Vorhabenträgerin vorgeschlagenen Testvolumina als Grundlage für die vorliegende Ersteinschätzung herangezogen.   
  Testvolumina der Vorhabenträgerin (Quelle: Dumrese Real Estate GmbH)  Auf dieser Grundlage wurden vorab durch das Büro HH Vision abstrakte bzw. skizzenhafte Visualisierungen erarbeitet, die auf Volumina mit Süd-/West- und Nordflügel à ca. 22,0/25,5/43,0	m beruhen und mit einer optionalen Erhöhung der Flügel um jeweils 10 und 20 m auf dann bis zu ca. 63 m Höhe ergänzt wurden. Die baulichen Erhöhungen sollen im Zuge der konkretisierenden Entwurfsplanung bauliche „Spielräume“ bieten, um die angestrebte BGF in Abhängigkeit des jeweiligen Entwurfs unterbringen zu können. Die Ziel-BGF ist auch ohne Ausnutzung der optionalen Erhöhungen innerhalb des vorgesehenen Bauvolumens zu erreichen. 4. Beschreibung der Denkmäler   Die vier zu untersuchenden Denkmäler weisen jeweils eigene Charakteristika und Denkmalwerte auf, woraus sich unterschiedliche Implikationen mit Blick auf den Umgebungsschutz ergeben.  4.1 Kölner Dom1  Der Kölner Dom wurde 1996 nach den Kriterien (i), (ii) und (iv) in die UNESCO-Welterbeliste eingetragen. Dessen sogenannter „Außergewöhnlicher Universeller Wert“ („Outstanding Universal Value“ – OUV) wird durch verschiedene Attribute zum Ausdruck gebracht. Neben  1 Die hier dargestellte Beschreibung ist aus der KVP zum Bauvorhaben Deutz-Mülheimer Str. 30 entnommen, die 2025 von RHA erstellt wurde. Die Beschreibungen der drei anderen Denkmäler basieren auf den Eintragungstexten der Stadt Köln als Untere Denkmalbehörde.

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zahlreichen Attributen, die den Innenraum beschreiben (wie etwa der Hochaltar oder das Chorgestühl), sind andere aus der Umgebung sichtbar und daher für städtebauliche Entwicklungen im Umfeld relevant. Dies sind insbesondere seine Eigenschaften als „gotisches Meisterwerk“ – die Gebäudekomposition mit fünfschiffiger Basilika, Querschiff und Seitenschiffen, die Turmfassade mit den zwei Türmen sowie die einheitliche und kompromisslose Ausführung der Bauteile unter Beachtung des ursprünglichen, historischen Entwurfes. Darüber hinaus ist die Bedeutung des Doms als „dominantes Element der Kölner Stadtsilhouette“ zu nennen, was sich sowohl in seiner Dominanz im Stadtbild als auch in seiner räumlichen Verbindung mit romanischen Kirchen, dem Rathausturm sowie weiteren stadtbildprägenden Bauten und Denkmälern widerspiegelt. Nicht zuletzt gilt der Kölner Dom als „gesellschaftliches und religiöses Zentrum“, das sich insbesondere durch die Pilger- und Prozessionswege in der Umgebung manifestiert. Relevante Blickbeziehungen aus der Umgebung auf den Kölner Dom sind im sogenannten „Sternenplan“ der Stadt Köln (1993) dargestellt.   4.2 Hochbunker  Der sogenannte „Flakbunker“ wurde vom Architekten Hans Schumacher entworfen und 1942 erbaut. Sein langer rechteckiger Betonbau ist in Form einer Kirche mit Turm gestaltet. Das Flachdach sowie der obere Turmabschluss umfassen jeweils ein Kranzgesims mit zahnschnittartigen Dekorationselementen. Er diente im Zweiten Weltkrieg dem Schutz der Kölner Bevölkerung und ist somit als „Zeitzeugnis“ von Relevanz – weniger jedoch als städtebauliche Komponente und hinsichtlich des Umgebungsschutzes.  4.3 Rheinauhalbinsel  Zum eingetragenen Denkmal gehören sowohl drei ehemalige Lagergebäude als auch das ehemalige Hafenzollamt (heute Schokoladenmuseum). Die drei Lagergebäude wurden allesamt zwischen 1892 und 1898 im Zuge der Anlage des Rheinauhafens sowie der von Hermann Josef Stübben geplanten Stadterweiterung Kölns errichtet. Der Architekt, Bernhard Below, verfolgte dabei die Idee einer „dem Kölner Stadtpanorama angemessenen architektonischen Gestaltung“. Die Bauten stellen eine Reminiszenz an die Gotik dar, „einer der Blütezeiten Kölns“. Im Zuge des Zweiten Weltkriegs kam es zu zahlreichen Beschädigungen, in deren Folge die Bauten deutlich verändert wurden.   Das alte Hafenzollamt wurde von Georg Eberlein entworfen, 1896 erbaut und nach den Kriegszerstörungen 1948/50 wieder aufgebaut. Es handelt sich um ein freistehendes drei- bis fünfgeschossiges Gebäude mit verwinkeltem Grundriss und zwei Treppentürme an der Westfassade sowie zwei Erkern an der Südfassade. Aufgrund seiner exponierten Lage an der Inselspitze ist das Gebäude für das Kölner Stadtbild von Bedeutung. Darüber hinaus wurden durch Aufgreifen von Elementen aus Renaissance und Spätgotik bewusst Bezüge zur „Blütezeit Kölns“ hergestellt, wodurch das Gebäude gleichzeitig als Teil des „berühmten historischen Stadtbild“ ablesbar werden sollte.  Insgesamt ist hier vor allem der sich eröffnende Blick entlang der Severinsbrücke in Blickrichtung Osten auf die Deutzer Stadtsilhouette wesentlich, d.h. hier ergibt sich insbesondere eine städtebauliche Fragestellung.

8 
 4.4 Severinsbrücke  Die Severinsbrücke wurde 1959 erbaut. Sie ist eine Kabelbrücke als Stahlkonstruktion mit asymmetrisch gestelltem Dreieckspylon und stellt die erste nach dem Krieg vollständig neu errichtete Straßenbrücke Kölns dar. Sie besitzt damit eine besondere kulturhistorische Relevanz, nicht zuletzt auch aufgrund ihrer besonders ambitionierten Gestaltung. Sie wurde nach dem im Krieg stark zerstörten Severinsviertel benannt. Der bauliche Schwerpunkt ihrer visuellen Wirkung liegt bewusst auf der rechten Rheinseite und sollte zu ihrer Erbauungszeit als (visuelles) Gegengewicht zu den kirchlichen und profanen Bauten des linken Ufers dienen – wie insbesondere zu den Türmen des Domes. Der Dreieckspylon dient dabei als weithin „sichtbares Wahrzeichen“ der Stadt; ihre „außergewöhnliche, eigenwillige Form“ ist fester Bestandteil des Kölner Stadtbildes. Die vertikalen und horizontalen Elemente der Brücke prägen zudem ihr näheres Umfeld zwischen Deutzer- und Rheinauhafen. Aufgrund der prominenten Sichtbarkeit stellt die Brücke zudem mit Blick auf die Kölner Stadtsilhouette einen wesentlichen Bestandteil dar. Aufgrund ihrer Funktion als besonders stark frequentierte Verkehrsachse (Motorisierter Individualverkehr, Fußgänger und Radfahrer sowie ÖPNV bzw. Straßenbahn) ist daher auch der Blick in Richtung der Straßenachse nach Westen und Osten für die zahlreichen Nutzenden ein prägender Anblick. Auch das in Rede stehende Bauvorhaben am östlichen Ende der Hauptbrücke wird damit für die Vielzahl an Nutzenden in östlicher Blickrichtung künftig sichtbar sein.  Gegenüber dem Hochbunker und dem Rheinauhafen kommt somit der Severinsbrücke damit eine besondere Relevanz im Sinne des Umgebungsschutzes zu.  5. Blickpunkte und Bewertung  Die geplanten Testvolumina werden von unterschiedlichen Blickpunkten im Stadtgebiet im Zusammenhang mit den vier Denkmälern sichtbar. Hinsichtlich der Sichtbarkeit im Zusammenhang mit dem Kölner Dom wurden vorab auf Grundlage des Sternenplans der Stadt Köln (1993) sowie einer Untersuchung im Rahmen eines anderen Vorhabens (Eisenlauer 2024) acht zu prüfende Blickpunkte ausgewählt. Diese Auswahl wurde seitens des Vorhabenträgers im Vorfeld gemeinsam mit der Stadtverwaltung Köln vorgeschlagen und in der weiteren Abstimmung mit UDB und Dombaumeister ohne weiteren Ergänzungsbedarf bestätigt.

9 
  Zu untersuchende Blickpunkte nach Sternenplan (Quelle: Dumrese Real Estate GmbH)  Die vorab erstellten skizzenhaften Visualisierungen der Testvolumina im Kontext dieser acht Blickpunkte werden im Folgenden analysiert und daraus Schlussfolgerungen hinsichtlich möglicher Sichtbarkeiten und Auswirkungen auf den Kölner Dom und darüber hinaus auch auf die weiteren Denkmäler (Severinsbrücke, Hochbunker, Gebäude auf der Rheinauhalbinsel) gezogen.   Mittels Sichtfeldkarten wird zunächst jeweils die Lage des Vorhabens innerhalb des menschlichen Sichtbereichs von den unterschiedlichen Blickpunkten beschrieben. Anhand dieser lässt sich eine Einschätzung treffen, ob die geplanten Bauvolumina in einem Bereich mit hoher (rote Fläche), mittlerer (gelbe Fläche) oder niedriger Sensibilität (gelb schraffierte Fläche) liegen. Demnach liegt das Vorhaben im Zusammenspiel mit dem Kölner Dom bei einigen der gewählten Blickpunkte im makularen Sehbereich und somit im Zentrum des Betrachtenden.  
  Sichtfeldkarten je Blickpunkt (eigene Darstellung)

10 
Darüber hinaus wird die Sichtbarkeit jeweils mit Blick auf die folgenden Aspekte beurteilt:  • Sichtbarkeit der Denkmäler • Sichtbarkeit der Bauvolumina: Lage und Distanz im Sichtfeld, Verdeckung durch Vegetation oder Bebauung, Überlagerung, z.B. mit anderen Bauten in der Umgebung • Überformung der Blickbeziehung, z.B. durch Infrastrukturen oder Gebäude   
  Beurteilung der Sichtbarkeit von den Blickpunkten (eigene Darstellung)   *) Sichtbarkeit ggfs. im Winter oder bei Abgang der Vegetation möglich  In der Gegenüberstellung lässt sich festhalten, dass überwiegend keine Sichtbarkeit bzw. geringfügig wahrnehmbare Veränderungen der Stadtsilhouette zu erwarten sind. Blickpunkt 18 (Oberländer Werft) ist dabei der einzige Standort, von dem sowohl die Welterbestätte Kölner Dom als auch das Vorhaben gleichzeitig sichtbar sind. Zugleich sind die Bauvolumina nicht freistehend, sondern lediglich in Überlagerung mit dem bereits bestehenden sogenannten Lanxess Tower zu sehen, sodass die bestehende Ansicht höchstens untergeordnet verändert würde.

11 
  Blickpunkt 18: Oberländer Werft (Quelle: HH Vision) – ungefähr in Bildmitte sind Lanxess-Tower sowie das geplante Vorhaben in Überlagerung gleichzeitig erkennbar  Die optionalen baulichen Erhöhungen von + 10 oder + 20 m (Gesamthöhe bis 53 bzw. 63 Meter), wären zudem von den Blickpunkten 9 V01 und V02 (Siegburger Straße) und 28a (Östliche Zubringerstraße) sichtbar, wobei die niedrigere Variante hier jeweils von Vegetation verdeckt würde. Bei Betrachtung von Blickpunkt 28a wird zudem der Kölner Dom bereits deutlich durch den Lanxess Tower verdeckt.   Hinsichtlich des Blickpunktes 20 (Alfred-Schütte-Allee) ist das Vorhaben zum aktuellen Zeitpunkt nicht sichtbar, da es geringfügig durch Vegetation verdeckt wird. Künftig kann eine Wahrnehmbarkeit des Vorhabens möglich sein, da im Rahmen der Quartiersentwicklung „Deutzer Hafen“ hier eine Freifläche vorgesehen ist: In Abhängigkeit der Dichte der Vegetation und einem zu prüfenden Erhalt der aktuell vorhandenen Bäume an dieser Stelle wäre dann ggfs. eine Sichtbarkeit von Teilen des Vorhabens möglich, wobei durch weitere Bestandsgebäude an der Siegburger Straße und die Rampe der Severinsbrücke das geplante Volumen wiederum teils verdeckt werden würde.  Bei Blickpunkt 9 würden im Rahmen der Entwicklung des Deutzer Hafens mehrere Baukörper auf der linken Bildseite (westlich der Siegburger Straße) entstehen; hierdurch könnten die Severinsbrücke und ggfs. der Kölner Dom künftig verdeckt werden. Bei Blickpunkt 18 (Oberländer Werft) könnten sich die bestehenden Blickbezüge insofern durch die Quartiersentwicklung verändern, als dass das Vorhaben durch die hochgeschossige Bebauung am westlichen Teil des Hafenbeckens verdeckt werden könnte.

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  Entwicklungsgebiet Deutzer Hafen (Quelle: Baustellenkommunikation Deutzer Hafen) – Blickpunkte 9 und 20 sind entsprechend markiert. Plan ist nicht genordet. 6. Ersteinschätzung  Das Bauvorhaben Helenenwallstraße 40 am Rande von Köln-Deutz steht künftig vor der Herausforderung, zwischen unterschiedlichen Maßstäben zu vermitteln – von der kleinteiligen Blockrandbebauung bis hin zum großmaßstäblichen, stadtbildprägenden Brückenbauwerk. Darüber hinaus gilt es, einen städtebaulichen Bezug zu weiteren rechtsrheinischen Brückenrampen-Bauwerken wie dem Lanxess Tower an der Deutzer Brücke oder den historischen Mühlen und Silos nördlich der Südbrücke herzustellen.  Für das Vorhaben liegen zum aktuellen Zeitpunkt noch keine konkreten Entwürfe vor: Diese sind im Zuge des hochbaulichen Wettbewerbs noch zu erarbeiten. Für die Untersuchung wurden daher zunächst die abstrakten Testvolumina von 22, 25,5 bzw. 43 m und Erhöhung um jeweils 10 oder 20 m auf 53 bzw. maximal 63 m Höhe angenommen, die seitens der Vorhabenträgern zugeliefert wurden. In Bezug hierauf lassen sich keine oder nur untergeordnete Veränderungen der gegenwärtigen Stadtsilhouette feststellen:   - Von den acht untersuchten Blickpunkten sind das Vorhaben bzw. der Dom sowie der weiteren Denkmäler überwiegend durch Bebauung oder dichte Vegetation verdeckt.  - Lediglich bei den Blickpunkten 9, 18, 20 und 28a ist eine Sichtbarkeit teilweise bzw. zeitweise möglich, wobei die Ansichten teils durch bestehende Industriegebäude oder Verkehrsinfrastruktur überformt sind (Blickpunkt 9 V01 und V02) oder das Vorhaben durch Vegetation verdeckt wird (Blickpunkt 20).  - Bei Blickpunkt 9 wird darüber hinaus eine Reduzierung der Sichtbarkeit des Vorhabens bzw. des Domes sowie der weiteren Denkmäler erwartet, da die Planung für den Deutzer Hafen eine neue Bebauung an dieser Stelle vorsieht.

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- Bei Blickpunkt 20 ist langfristig eine Veränderung der Blickbeziehung möglich, wenn im Rahmen der Entwicklung des Deutzer Hafens hier eine Freifläche entsteht. Dadurch könnte das Vorhaben künftig sichtbar sein. - Bei Blickpunkt 28a ist der Kölner Dom bereits stark durch den bestehenden Lanxess Tower verdeckt und von Blickpunkt 18 ist das Vorhaben lediglich in visueller Überlagerung mit dem Lanxess Tower sichtbar, sodass die Silhouette der vorhandenen Bebauung überwiegend bestehen bleibt.   In Bezug auf drei der untersuchten Denkmäler – den Kölner Dom, den Rheinauhafen sowie den Hochbunker – liegen daher derzeit voraussichtlich keine Beeinträchtigungen vor: Blickbezüge zum Kölner Dom - als besonders herausragendes und sensibles Schutzgut - werden voraussichtlich nicht oder nur untergeordnet verändert. Eine Beeinträchtigung des OUV des Kölner Doms ist durch die vorgeschlagenen Test-Volumina nicht zu erwarten.  Der Hochbunker stellt aufgrund seiner untergeordneten städtebaulichen Relevanz keinen Prüffall für den Umgebungsschutz dar: In städtebaulicher Hinsicht gab bzw. gibt es hier keine historisch relevanten oder planerisch intendierten Blickbezüge, die besonders schützenswert wären. Gleiches ist für die Blickrichtung aus Richtung des Rheinauhafens festzuhalten – zwar wäre das geplante Vorhaben hier sichtbar, ein historischer bzw. planerisch intendierter Blickbezug ist hier nicht nachweisbar.  Die Severinsbrücke weist, gegenüber dem Rheinauhafen und dem Hochbunker, eine besondere Relevanz für die Kölner Stadtsilhouette auf und ist von weithin sichtbar. Bedeutsam ist diesbezüglich auch die Wahrnehmung beim Überqueren der Brücke, etwa aus Richtung des Rheinauhafens, und der Blick, der sich dabei auf die Stadtsilhouette eröffnet. In der weiteren Entwicklung des Bauvorhabens Helenenwallstraße 40 ist somit sicherzustellen, dass die entsprechenden Ansichten nicht signifikant überformt und der Umgebungsschutz der Severinsbrücke als eingetragenes Denkmal nicht massiv beeinträchtigt werden.  Daher sind nach Bekanntgabe des Siegerentwurfs insbesondere mit Blick auf die Severinsbrücke auch ggfs. weitere Blickpunkte zu identifizieren und zu prüfen, die typische Ansichten des Bauwerks zeigen.   Mit Blick auf das anstehende Qualifizierungsverfahren sowie die nunmehr anstehenden planerischen Schritte können an dieser Stelle bereits folgende Hinweise gegeben werden:  - Die Blickpunkte für die nähere Untersuchung der Wechselwirkungen zwischen Severinsbrücke und Bauvorhaben sind im weiteren Verlauf noch mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Köln abzustimmen und können ggfs. bereits in das Wettbewerbsverfahren integriert werden (z.B. als obligatorischer Standpunkt für eine Visualisierung der Entwürfe). - Der Umgang mit den optionalen baulichen Erhöhungen sollte (insb. mit Blick auf die direkte Nachbarschaft von Severinsbrücke und dem geplanten Vorhaben) städtebaulich sensibel erfolgen bzw. in städtebaulicher Hinsicht begründet sein. - Bei der Bearbeitung des hochbaulichen Wettbewerbs ist außerdem zu beachten, dass keine signifikante Erhöhung über das Testvolumen (inkl. optionaler Erhöhungen bis 63	m) hinaus vorgenommen werden, die möglicherweise geeignet wären, die Blickbezüge (v.a. relevant bei den Blickpunkten 9, 18, 20 und 28a) zum Kölner Dom zu beeinträchtigen.

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- Hinsichtlich der Blickpunkte 9 (V1 und V2), 18 und 20 sind im Rahmen der Stellungnahme zum Wettbewerbssieger außerdem mögliche künftige Veränderungen der Blickbeziehungen durch die städtebauliche und freiraumplanerische Entwicklung am Deutzer Hafen zu berücksichtigen, sofern sich hier Veränderungen an der Höhenentwicklung bzw. Volumina ergeben. - Die bauliche Gestaltung und Materialität des Vorhabens sollten so gewählt werden, dass sie mit Blick auf die Denkmäler harmonisch wirken.   Weitere Erfordernisse des Umgebungsschutzes werden derzeit mit der Stadt Köln abgestimmt und sollen nach Abschluss des hochbaulichen Wettbewerbs und Bekanntgabe des Siegerentwurfs in die Untersuchung miteinfließen.  Anhang  Blickpunkte 8, 9 V01 und V02, 18, 19, 20, 28, 28a und 29

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  Blickpunkt 8: Agrippa-Ufer (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 9 V01: Siegburger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 9 V02: Siegburger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 18: Oberländer Ufer (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 19: Pollerwiesen (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 20: Alfred-Schütte-Allee (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 28: Gremberger Straße (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 28a: BAB A 559, Kreuz Gremberg (Quelle: HH Vision)

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  Blickpunkt 29: BAB A 559, L 124 (Quelle: HH Vision)

Helenenwallstraße | Köln Deutz  Dialogorientiertes Qualifizierungsverfahren zur architektonischen und freiraumplanerischen Qualitätssicherung mit integriertem Workshop  Kompaktinformation

KHW40 | HELENENWALLSTRASSE 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung   
2

HWK40 | HELENENWALLSTR. 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung  
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              Anlass  Die Umsetzung einer Bebauung im Sinne des Städtebaulichen Masterplans der Stadt Köln war aufgrund privater Eigentümerinteressen lange blockiert. Dieser Kon-flikt konnte nun aufgelöst werden. Zuvor wurde an dem Standort über zwei Jahre eine wohnwirtschaftliche Nutzung geprüft, die jedoch insbesondere aufgrund der Lärm-exponierten Lage nicht weiterverfolgt werden konnte. Die Vorhabenträgerin, die Dumrese Real Estate mit Sitz in Köln strebt eine qualität-volle und nachhaltige Bebauung mit einer gewerblichen Nutzung für Büro und Hotel, sowie ergänzend für Gastronomie, eine Barista-Bar, für Fitness oder eine Bäckerei sowie einen Lebensmittel-Nahversorger an. Insbesondere das Hotel und die kom-plementären Nutzungen sollen das lebendige Umfeld aufnehmen und, auch außer-halb der üblichen Büroarbeitszeiten bereichern und sicherer machen. In der Tiefga-rage sind Fahrrad- und PKW-Stellplätze der Mitarbeitenden, Kunden, Besucher und auch Nachbarn vorgesehen. Hier, oder im Fitness-Bereich sollen Spinde, Duschen und Umkleiden für Zweiradfahrer entstehen. Der breit diversifizierte Nutzungsmix mit einer aktivierenden Erdgeschosszone soll eine nachhaltige Belebung des Standortes und seiner Umgebung ermöglichen, so-ziale Kontrolle insbesondere im Bereich unter der Brücke bieten und insofern mo-nofunktionalen Ansätze der Vergangenheit ablösen.   
Blick von der Siegburger Straße über das Projektgrundstück mit Parkplatz, Helenenwallstraße und Freifläche (von rechts nach links)

KHW40 | HELENENWALLSTRASSE 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung   
4 
           Das neue Gebäude soll im städtebaulichen Sinne vermitteln zwischen dem groß-maßstäblichen Brückenbauwerk einerseits und einer kleinteiligen Blockrand-Be-bauung andererseits, und gleichzeitig kulturhistorische Rahmenbedingungen auf-nehmen. Für den Standort besteht die Chance einer Neu-Ordnung der Freianlagen, ggf. im Kontext mit einer möglichen Verlängerung des rechtsrheinischen Rheinboulevards nach Süden bis zur neuen Quartiersentwicklung Deutzer Hafen.  Es soll ein modernes und nachhaltiges Gebäude entstehen, in der späteren Nut-zungsphase ESG-konform betrieben, auch mit erneuerbaren Energien. Aufwändige Gebäudetechnik soll vermieden werden, stattdessen sollen natürliche Maßnahmen geprüft werden, etwa eine innovative Gebäudebegrünung, die das Mikroklima posi-tiv beeinflusst. Lage in der Stadt Die rechtsrheinische Auffahrtsrampe der 1959 in Betrieb genommenen Severins-brücke wurden in den Durchführungsplänen von 1958 bzw. 1961 als Verkehrs- bzw. Freifläche ausgewiesen. Die heutige Nutzung erfolgt als, diagonal das Plangebiet durchschneidende Helenenwallstraße ohne weitere Anforderungen, und einem südlich gelegenen Parkplatz. Nördlich schließen sich teils leerstehende Bestands-gebäude an, während die verbliebenen Flächen als Freifläche ausgewiesen wur-den. Im Norden und Osten begrenzen die Troisdorfer Straße und die Auffahrts-rampe der Severinsbrücke das Grundstück. 
Nachbarbebauung an der Troisdorfer Straße, abgängige Bestandsbebauung an der Helenenwallstraße (re.)    (oben) und Helenenwallstraße

HWK40 | HELENENWALLSTR. 40 in KÖLN DEUTZ Aufgabenstellung  
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Der Stadtteil Deutz hat sich, u. a. mit dem Lanxess-Tower, dem Triangle und der Quartiersentwicklung MesseCity in den letzten Jahren zu einem gefragten Büro-standort entwickelt. Diese Entwicklung setzt sich fort mit zukunftsweisenden Pro-jekten, wie dem neuen LVR-Hochhaus am Ottoplatz und der südlich der Severins-brücke gelegenen Quartiers-Entwicklung „Deutzer Hafen“, vorgesehen für ca. 550.000 qm BGF als integriertes Quartier. Qualitative Ziele Angestrebt wird eine zeichenhafte und nachhaltige Architektur mit hoher städtebau-licher Qualität. Eine möglichst variable Gebäudestruktur muss flexible und effiziente Büroflächen gewährleisten, für zeitgemäße und zukünftige Bürotypologien wie etwa dem activity based working, New Work und andere. Die Außenanlagen sollen eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und einen leben-digen Austausch auch im Freien ermöglichen. Darüber hinaus soll ein optimiertes Mikroklima erreicht werden. Die neuen Pflanzungen müssen den Anforderungen des Klimawandels Stand halten, wozu sowohl Starkregen-Ereignisse als auch län-gere Hitzeperioden gehören. Verkehrlich soll ein neuer Fußgänger-Überweg der Siegburger Straße die Erreich-barkeit des Rheinufers verbessern sowie eine neue, verbesserte Führung für Rad-fahrende deren Sicherheit maßgeblich erhöhen. Dabei sollen Architektur und Qualitäten den hohen Ansprüchen der späteren Nutzer an Nachhaltigkeit, Effizienz und Flexibilität genügen. Der Planung zugrunde gelegt wird eine Zertifizierung, bspw. der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, DGNB e. V. Das Vorhaben bietet vielfachen Anlass zum Austausch mit allen Akteuren. Verfahren Über das dialogorientierte Qualifizierungsverfahren mit integriertem Workshop soll die Frage nach einer architektonisch-freiraumplanerischen Lösung beantwortet werden und zugleich der heute heterogene Freiraum mit Parkplatz und Rampen-bauwerk neu geordnet werden. Verfahrensablauf  Im Rahmen des Qualifizierungsverfahrens soll ein intensiver Austausch der Ideen für diesen Standort gefördert werden und zugleich eine breite Akzeptanz der gefun-denen Lösung ermöglicht werden. Begleitet wird das Verfahren durch ein Auswahlgremium: es fungiert ähnlich einer Jury und übernimmt die Entscheidungen im Verfahren. Dieses Gremium wird so-

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wohl mit Vertreter:innen des Bauherrn, der Verwaltung, der Politik, als auch exter-nen Fachexperten (Architekten und Landschaftsarchitekten) besetzt (Kölner Mo-dell). Insgesamt vier Entwurfsteams (Architekten, ggf. Landschaftsarchitekten und Fach-planer) sollen sich beteiligen. Die Festlegung der eingeladenen Teams erfolgte in enger Abstimmung mit der Stadt Köln. Dabei sollen auch international Teilnehmende mit hoher gestalterischer und fachli-cher Kompetenz sowie ausgewiesenem Innovationspotential in Sachen Nachhaltig-keit einen Beitrag liefern. Zu Beginn des Verfahrens findet die Vorbesprechung des Beratungsgremiums und ein anschließendes Kolloquium mit den Teilnehmenden statt. Die Teilnehmenden erhalten Gelegenheit, ihre Rückfragen zu stellen.  Nach dem ersten Bearbeitungszeitraum werden die Ergebnisse in einer hybriden Sitzung präsentiert und mit dem Gremium diskutiert. Die Diskussionsergebnisse werden in den weiteren Bearbeitungsprozess integriert. Die Entwürfe der Zwischen-präsentation werden der Bürgerschaft im Rahmen der (in Abhängigkeit des späte-ren Bauleitplan-Verfahrens ggf. freiwilligen), frühzeitigen Beteiligung nach 3.1 BauGB sowie nach den Vorgaben des Höhenentwicklungskonzeptes der Stadt Köln (HEK) vorgestellt. Nach der finalen Abgabe werden die Ergebnisse der Vorprüfung vorgelegt. Vor der Entscheidungsfindung präsentieren die teilnehmenden Büros dem Gremium ihre finalen Entwürfe. Im Anschluss ergänzt die Vorprüfung in nicht öffentlicher Sitzung die Präsentation der Teams mit ihren Ergebnissen. Das Gremium empfiehlt der Auftraggeberin einen Entwurf für die weiteren Pla-nungsschritte.  Zeitleiste         18.12.2025, ISR Innovative Stadt- und Raumplanung GmbH, Düsseldorf 
Versand derAufgabenstellung
Schriftliche Rückfragen
Briefing 1Vorbesprechung desEmpfehlungsgremiumsund KolloquiumOrtsbesichtigungRückfragen
Zwischenpräsentationund Workshop
Vorstellung erster IdeenKlärung von Rückfragen
Rückkopplung mit Bauherr, Verwaltung und Politik
Öffentlichkeitsbeteiligungnach § 3.1 BauGBBeteiligung nachHöhenentwicklungskonzept
AbgabeVorprüfung
JurysitzungAbschlusspräsentationAuswahl des Siegers
..........................................................................Bearbeitungszeitraum1............................................................................Bearbeitungszeitraum 2